路線価 (2023) 静岡県沼津市市場町11-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市市場町１１番２５
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 31万764 円
1平米当たり	1平米 9万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円／坪 1平米 11万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、概ねＪＲ沼津駅・三島駅周辺の近隣商業地を含む商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内の個人事業主や地域展開の法人事業者が大部分である。沼津駅南口は、商業施設の核店舗等の撤退の影響で、商況は衰退傾向で、地価の下落が続いている。駅南口再開発ビル等による周辺整備の影響も土地需要には反映されていない。取引当事者の事情や用途が様々であり、標準となる価格帯や規模を見極めることは困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ沼津駅勢圏の商業地域・商住混在地域一円で、需要者の中心は圏内の小規模事業者である。商業地域としては衰退傾向にあり背後住宅地域との価格差が縮小する中で、戸建用地を求める一次取得者の参入も見られ混在地域化の様相を呈する。加えて東方で総合体育館が竣工間近等の好材料があり、結果的に需給バランスは多少改善している。取引の中心となる価格帯は更地で１，０００万円台の後半程度であるが、画地規模等によりばらつきがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　商業賃貸市場の熟成の程度は低く、収益性により地価が形成されていない商業地域であるため、収益価格は参考にとどめるのが妥当である。比準価格は、採用事例には一長一短があるが、正常４事例により求めたもので、補修正並びに比準とも適正に行われており、現実の市場性を反映した実証的な価格である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のために積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算したが、収益価格は低位に試算された。これは自営の店舗等が大半で賃貸需要が希薄なことから、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと考えられる。そこで、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考程度にとどめ、かつ代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	沼津駅、南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が見られる近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市市場町１１番２５
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の商業地域で、商業収益性の低下で、繁華性の低下傾向は続くものと予測する。 (2)市役所に近い幹線市道沿いの商業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。郊外化・分散化の影響で商業地需要は長らく減退の一途であるが、好材料もあり地価下落幅は暫時縮小と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県東部の中心都市で、当市の雇用・所得環境は厳しい状況にある。中心商業地は大型商業施設の撤去で衰退傾向にあり、外延部の需要も弱い。 (2)郊外化・分散化の進行により衰退した沼津駅周辺において新たな再開発計画がいくつかある。移動制限の緩和によりやや活況を取り戻しつつある。
地域要因
(1)長期に渡る価格下落から、駅に近い商業地としての諸属性に比較して、値頃感も見られるが、反転に至るほどの商環境には至っていない。 (2)東方にて総合体育館が竣工間近であるが、位置的にやや離れており、地価への影響は現時点では顕在化していない。
個別的要因	(1)地域の店舗地としては、標準的画地であるが、間口・奥行にやや難があり、他の用途には不向きで、競争の程度はやや劣る。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市市場町１１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,785 円／平米 29万217 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,755 円／平米 40万2,522 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,185 円／平米 38万7,414 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市市場町１１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,897 円／平米 38万9,767 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,648 円／平米 42万8,616 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,936 円／平米 37万9,978 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市市場町１１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,662 円／平米 54万4,373 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,242 円／平米 55万6,208 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,625 円／平米 40万5,398 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市市場町１１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,229 円／平米 41万4,007 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,331 円／平米 40万1,120 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,106 円／平米 38万3,846 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情