路線価 (2023) 静岡県沼津市原町中3-13-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市原町中３丁目１３番２２
価格時点	2023 年
駅名	原駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,290万 円 (547 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,310万 円 (547 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万513 円／坪 1平米 7万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は沼津市のほか三島市及び隣接市町を含む商業地域である。需要者は県内外に店舗展開を図る法人、同一需給圏内に地縁性を持つ中小法人等が中心である。原地区は人口減少が続いており、商況は低迷しているため、近隣地域及びその周辺の土地需要は弱く、地価は下落している。様々な画地規模で取引されることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は沼津市を中心に隣接市町を含む郊外の路線商業地域及びその周辺の商住混在地域一円。需要者の中心は個人を含む地元小規模事業者、県内外の中小法人等である。近年、沼津市郊外の路線商業地域の商況は概ね弱く、宅地需要も鈍い状況が続いている。商業地域の取引件数は少なく、画地規模も様々であることから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域には賃貸の店舗等も見られるが、収益性に着目した取引市場は大都市圏に比べ未成熟であり、また投資合理性のある賃料水準が形成されにくいため収益価格は低位に求められた。従って市場取引の実勢を反映して実証性に優る比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗、事務所は自社所有あるいは土地所有者による低層の賃貸店舗利用が中心で，賃料と土地価格との間の相関関係は低く、収益価格は有効性が低い。当該地域では類似商業地の取引価格を中心に市場が形成されていることから、収益価格は参考にとどめ、沼津市郊外の路線商業地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	原駅、北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	165.5 坪 (547 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市原町中３丁目１３番２２
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	15 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外団地の幹線街路沿いに店舗等が連たんする商業地域。周辺人口の減少は続いており、需要は弱い傾向で推移するものと予測する。 (2)沼津市西部郊外の店舗、営業所等が混在する路線商業地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。西部郊外の商況は弱く、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万513 円 1平米 7万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万513円 1平米 7万8,800円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県東部の中心都市で、当市の雇用・所得環境は厳しい状況にある。中心商業地は大型商業施設の撤去で衰退傾向にあり、外延部の需要も弱い。 (2)人口の減少や地域経済の低迷等を背景に沼津市における不動産の潜在需要は減退傾向にある。地域毎に需要の二極化、選別化が進行している。
地域要因
(1)原地区は人口が減少しており、商況は劣り商業地需要は弱い。更に東方のららぽーと開店による競争激化も懸念される。 (2)沼津市西部郊外の路線商業地域の商況は弱含みで推移しており、商業地取引は停滞している。
個別的要因	(1)規模、形状及び商況等からして地域内での競争力は中程度である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市原町中３丁目１３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,903 円／平米 24万1,017 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,506 円／平米 22万9,787 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,797 円／平米 25万585 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市原町中３丁目１３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,702 円／平米 28万25 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,436 円／平米 35万8,489 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,691 円／平米 26万152 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市原町中３丁目１３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,357 円／平米 42万1,042 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,860 円／平米 44万2,541 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,418 円／平米 25万9,250 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市原町中３丁目１３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,229 円／平米 41万4,007 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,331 円／平米 40万1,120 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,633 円／平米 25万9,961 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情