路線価 (2023) 静岡県沼津市大手町2-9-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市大手町２丁目９番３
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,900万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,930万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円／坪 1平米 16万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市を中心に、三島市等も含む商業地域。中心となる需要者は中小法人や個人事業者で、このところ、圏外からの需要者も散見される。沼津駅の県東部の要衝としての機能が失われるに従って、当地域周辺の繁華性も低下したが、新型コロナウイルス感染症の影響はほぼ解消されている。商業地の取引が少なく、規模、類型も様々であるため、需要の中心価格帯の抽出は困難である。 (2) 同一需給圏は、沼津市及び三島市内の主として中心部の商業地域。需要者は、自社の事務所ビル等として利用することを目的とする地元の中小法人、個人事業者が中心。沼津駅に近く利便性の優位性がみられるが、地域経済の衰退等から県東部の拠点としての地位はかつてより低下しており、需要は弱含みで推移している。取引される敷地規模や価格帯等が一様ではなく、需要の中心なる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の取引目的は、自己利用、時間貸し駐車場、節税目的の賃貸マンション建設など多様であるが、賃料水準は収益価格が市場を牽引するような水準になく、低位に求められた収益価格は説得性を欠く。需要者は市場における取引価格を重要な価格判定指標としており、価格水準が類似する商業地の４事例に裏付けられた比準価格は、実証的で信頼度が高い。以上から、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格をもって鑑定評価額とした。 (2) 近隣地域は事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、自社使用事務所ビル等とともに貸事務所ビル等も見られるが、賃貸市場の熟成度は総じて低く、元本と果実の関係にある価格と賃料との相関関係が希薄なことから賃料水準が相対的に低位にあり、収益価格の信頼性はやや低い。よって価格実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市大手町２丁目９番３
標準地の範囲
東	30 m
西	25 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沼津駅南口の価格中位の既成商業地域であり、暫くは現在の土地利用状況が続くものと予測する。沼津駅の商業核としての機能は低下しており、地価は今後も弱含みと予測する。 (2)中規模事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、特段大きな変動要因も見られず、今後も現状維持と予測される。新型コロナによるオフィス需要への影響は限定的だが、地域経済が衰退傾向にあり、地価下落が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)沼津駅周辺では鉄道高架化事業の目に見える進展はない。郊外大型店舗に顧客が流出し、中心市街地における顧客の回遊性は低い。 (2)県東部の中心都市であるが、人口の減少、中心商業地の吸引力低下により拠点性は薄まりつつあり、土地需要も全般的にはやや弱含みである。
地域要因
(1)中層の事務所ビルを中心とした商業地域であるが、時間貸し駐車場も多く、高度利用は進んでいない。 (2)沼津駅南口の基幹店舗の撤退が相次ぎ、かつての商勢は衰え、その影響から中心部の宅地需要は弱い状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大手町２丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,119 円／平米 56万9,025 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,889 円／平米 53万5,205 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,855 円／平米 54万1,705 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大手町２丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,662 円／平米 54万4,373 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,242 円／平米 55万6,208 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,105 円／平米 54万5,837 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大手町２丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,282 円／平米 49万220 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,901 円／平米 50万8,797 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,550 円／平米 54万696 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大手町２丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,634 円／平米 55万892 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,301 円／平米 54万3,179 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,835 円／平米 53万8,333 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情