路線価 (2023) 静岡県沼津市大諏訪字八反田561-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市大諏訪字八反田５６１番２
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 3900m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,080万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,080万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,598 円／坪 1平米 5万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、沼津市内の工業地域を中心に隣接する三島市、裾野市、富士市、長泉町等の周辺自治体に存する工業地域一帯。需要者の属性は、同一需給圏内の製造業を主体とする中小企業が中心であるが、近年は流通業務需要の増加傾向が見られる。市場における中心価格帯は、１，０００㎡程度の標準的規模の土地であれば総額で概ね５，０００万円前後となるが、より小規模な土地の取引も見られる。 (2) 沼津市を中心に、隣接市町の一部も含む東海道本線沿線の中小工業地域を同一需給圏として捉えた。主な需要者は地元資本の中小法人である。市内では、東名高速道路の愛鷹スマートインターチェンジ北方に十数年振りの工業団地の供給があり、契約が進んでいる。この他、工業地の引き合いはあるが、需要者の要求に叶う既成工業地の物件は限定されているため、取引自体は低調である。このため、需要の中心となる価格帯の実証的な把握は困難となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己使用の中小工場が主体の工業地域に存するため、収益還元法は非適用とした。近隣地域及びその周辺では自用目的の取引により価格形成がなされ、市場で成立した現実の取引事例を基礎とする比準価格には高い規範性が認められる。よって本件では実証的かつ現実妥当性の高い比準価格を採用し、市場の需給動向に関する資料等の検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 工場等の賃貸借慣行が未成熟で合理的な賃貸想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。工業地の取引が少ないため、古い事例も採用したが、補修正、要因比較は適正に行われており、各事例の信頼度に応じた調整過程を経て試算された比準価格には、市場の実態が的確に反映されている。よって、比準価格を採用し、前年標準地価格との比較検討を行い、単価と総額の関係にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅、北西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	299.8 坪 (991 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、倉庫、営業所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市大諏訪字八反田５６１番２
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場、倉庫、事業所等が混在する既存の工業地域として当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)中小工場、倉庫、営業所等が混在する中小工業地域としての姿を今後も維持するものと予測する。為替、原材料高等の不安定要素はあるものの、当面、地価は概ね横ばい圏内で推移するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県東部の中心都市であるものの、当市の雇用・所得環境は厳しい状況にある。流通業務地以外の需要は弱含み傾向にある。 (2)高台を中心に工場、倉庫地の引き合いはあるが、取引自体は少ない。東名愛鷹スマートインターチェンジ近くに８区画の工業団地が供給された。
地域要因
(1)中小工場の多い地域で、価格に値頃感もあり地価は安定的に推移している。令和元年に開業した大規模商業施設関連の需要も期待される。 (2)当地域周辺には中小工場、倉庫、営業所等が立地しており、特筆すべき新たな工場等の進出は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大諏訪字八反田５６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,244 円／平米 20万5,779 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,192 円／平米 16万9,241 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大諏訪字八反田５６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,908 円／平米 14万1,854 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,081 円／平米 16万8,874 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,338 円／平米 16万9,723 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大諏訪字八反田５６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,232 円／平米 18万5,903 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,232 円／平米 18万5,903 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,260 円／平米 16万9,466 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市大諏訪字八反田５６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,235 円／平米 21万5,667 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,726 円／平米 20万7,372 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,969 円／平米 17万1,810 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情