路線価 (2023) 静岡県熱海市西熱海町2-1800-155 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 熱海市静岡県熱海市西熱海町２丁目１８００番１５５
価格時点	2023 年
駅名	来宮駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (420 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (420 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円／坪 1平米 2万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熱海市及び伊東市内の別荘地域を中心とする住宅地域一円で、需要者の中心は首都圏在住者・移住者である。コロナ禍に伴うテレワークの普及等により別荘地には追い風となったが、その需要は地勢や眺望、管理状態の良否等に大きく左右される。対象標準地周辺は新幹線停車駅勢圏にあるため需要は高まっている。取引価格は上記理由に加え、建物の状態にも依存するため、更地としての中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は伊豆半島の東伊豆方面を中心とする別荘地域一円。需要者はセカンドハウスとしての取得目的で比較的資金余力のある首都圏在住者及び首都圏からの移住者が中心となる。当地区は新型コロナによる生活様式の変化により需要が高まっていたが、やや落ち着きを見せている。取引の中心は中古別荘が中心で、土地については取引される敷地規模、別荘地特有の特性、価格帯等が一様ではなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 造成後相当期間が経過した既成の別荘地にあり、適正な再調達原価が把握できないために積算価格は求められなかった。また、自用の別荘・保養所が多く、かつ取引も自用目的がほとんどを占めており、標準的な賃貸・収益事例を基とする収益還元法の適用は困難であるため収益価格も求めなかった。そこで、実証性に優る比準価格を標準とし、別荘市場の需給動向を十分に検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自己利用の別荘取得を目的とする取引が中心となる別荘地域である。周辺地域を含めて賃貸用別荘の取引が見られず賃料の把握が困難なことから、収益価格の試算を断念した。当地区は自己居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、実証性を有する比準価格を中心に、前年標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	来宮駅北西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	127 坪 (420 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	別荘
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	別荘、保養所が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熱海市静岡県熱海市西熱海町２丁目１８００番１５５
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	別荘地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山腹傾斜地の別荘地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。別荘地としての名声・品等は中庸であるが、ＪＲ熱海駅勢圏にあるので地価は暫時強含み横這い程度にて推移するものと予測する。 (2)別荘等が多い高台の住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。当地区は新型コロナで首都圏需要に支えられ、当需要も一服感がみられるが生活様式の変化から当需要も継続すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	別荘地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は少子化による自然減に見舞われる一方で、首都圏からの移住が多々見られる。首都圏需要が期待できる地区は地価も上昇傾向にある。 (2)当市の人口は依然減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数及び土地取引件数は減少に転じているが、地価は上昇率を強めている。
地域要因
(1)傾斜地勢のため一部で土砂災害警戒区域の指定がなされている。その反面相模灘を望め、眺望に優る画地が多い。 (2)当地区は新型コロナにより首都圏需要が増加した。現在やや一服感がみられるが、生活様式の変化から、引き続き当需要は継続すると思慮する。
個別的要因	(1)土砂災害警戒区域の指定は画地南側のごく一部である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	熱海市
地域	静岡県熱海市西熱海町２丁目１８００番１５５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,139 円／平米 8万3,110 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,482 円／平米 8万937 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,482 円／平米 8万937 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	熱海市
地域	静岡県熱海市西熱海町２丁目１８００番１５５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,611 円／平米 9万7,894 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,314 円／平米 9万3,606 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,314 円／平米 9万3,606 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	熱海市
地域	静岡県熱海市西熱海町２丁目１８００番１５５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,054 円／平米 8万2,829 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,705 円／平米 8万8,287 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,705 円／平米 8万8,287 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	熱海市
地域	静岡県熱海市西熱海町２丁目１８００番１５５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,525 円／平米 15万506 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,493 円／平米 12万3,952 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,269 円／平米 9万6,763 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情