路線価 (2023) 静岡県熱海市銀座町357-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 熱海市静岡県熱海市銀座町３５７番５
価格時点	2023 年
駅名	熱海駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万1,692 円／坪 1平米 18万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熱海駅勢圏の商業地域一円で、需要者の中心は圏内の小規模事業者であるが、ある程度敷地が集約化されていれば圏外企業の参入も大いにあり得る。熱海銀座商店街の副次的商業地域で、その主要顧客は観光客であるため、彼らの動向に大きく土地需要が左右される。直近では観光客数が回復し市況は活発であり、同一需給圏内では高値取引が散見される。取引価格は画地規模等により区々のため、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は熱海市内の商業地域。需要者は自社の店舗等として利用することを目的とする地元の中小法人及び首都圏法人需要者が中心となる。新型コロナの行動制限がなくなり、観光客数等はコロナ禍前程ではないものの、これまでの制限の反動で増加しており、商業地に対する需要は当地区を含め周辺地区でも堅調に推移しており、地価の上昇傾向が続いている。取引される敷地規模や価格帯が一様ではなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地のために積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算したが、収益価格は低位に試算された。これは自営の店舗等が大半で、賃貸市場が未成熟なことから土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと考えられる。同一需給圏内では自用目的の取引が支配的であることも勘案して、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考程度にとどめ、かつ市場の需給動向や観光客の動向に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は名産店、飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、自社使用店舗等とともに賃店舗等も見られるが、賃貸市場の熟成度は総じて低く、元本と果実の関係にある価格と賃料との相関関係が希薄なことから賃料水準が相対的に低位にあり、収益価格の信頼性は低い。以上により、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考とし、前年標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熱海駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	24.5 坪 (81 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	名産店、飲食店等が多い温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熱海市静岡県熱海市銀座町３５７番５
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	60 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	16 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熱海銀座商店街の副次的な商業地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。コロナ禍に伴う移動制限が弱まり商況は大幅に改善していて、土地需要も相応に高まっている。地価は当面上昇基調と予測する。 (2)名産店、飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、特段大きな変動要因も見られず今後も現状維持と予測。観光客数は回復傾向で当地区の繁華性も増しており、当地区を含め周辺地区も収益性の改善がみられ、地価は強含みと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 11.7 ％
2022年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 11.7 ％
2019年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)先行き不透明感は残るものの、政府施策等により観光交流客数は回復し、賑わいを取り戻している。旅館の新増築が市内各所で見られる。 (2)当市の人口は依然減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数及び土地取引件数は減少に転じているが、地価は上昇率を強めている。
地域要因
(1)近隣地域北方にホテルが開業し、さらに南方及び北方にて別のホテルが建築中である。観光客の回遊も増えている。 (2)観光客数等は回復傾向がみられ、繁華性も増して当地区を含め周辺地区の商業地の需要も堅調で高値の取引もみられ、地価の上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	熱海市
地域	静岡県熱海市銀座町３５７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,183 円／平米 47万3,363 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,638 円／平米 51万1,233 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,500 円／平米 60万39 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	熱海市
地域	静岡県熱海市銀座町３５７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万310 円／平米 39万7,745 円／坪
推定価格 平米 坪	19万777 円／平米 63万709 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,866 円／平米 60万1,249 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	熱海市
地域	静岡県熱海市銀座町３５７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,875 円／平米 75万49 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,496 円／平米 60万9,944 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,655 円／平米 69万3,119 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	熱海市
地域	静岡県熱海市銀座町３５７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,844 円／平米 32万166 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,473 円／平米 31万8,940 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,340 円／平米 59万9,510 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情