路線価 (2023) 静岡県三島市梅名377-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 三島市静岡県三島市梅名３７７番１
価格時点	2023 年
駅名	大場駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万3,160 円 1平米 9万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,830 円／坪 1平米 9万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 三島市を中心に、函南町、清水町、沼津市など隣接市町も含む住宅地域を同一需給圏として把握した。中心となる需要者は市内在住の３０歳、４０歳代の一次取得者である。塚原新田の市街化調整区域で７０区画の宅地供給があったが、市街地周辺における供給の中心はミニ分譲である。市場における取引の中心価格帯は、土地のみでは４５坪前後で１，５００万円前後、新築戸建では３，０００万円前後と見られる。 (2) 同一需給圏は三島市及び隣接する沼津市、清水町、長泉町等の住宅地域一円。需要者は三島市内に居住する２０～４０代の一次取得者が中心となる。当地区は三島市郊外部に位置し、周辺には商業施設や文教施設もあって利便性等に優れるが、三島駅への接近性、街路の配置等がやや劣り、地価はやや下落傾向にある。取引の中心は土地で１，３００万円～１，７００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，５００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は見られず、自用物件が中心的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重視されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、一部賃貸用共同住宅も見られるものの、一般的な利用方法ではなく、かつ、対象標準地は賃貸経営を有効に成立させる地積等でないため、収益価格は試算しない。当地区は自己居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、実証性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大場駅西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほかにアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島市静岡県三島市梅名３７７番１
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	100 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	12 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因の変化は予想されず、当分の間は現在の地域の状況が続くものと予測する。三島駅から遠いものの大場駅勢圏の既成住宅地域の需要は比較的堅調で、今後も地価の大きな下落はないものと予測する。 (2)戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。当地区は利便性等に優れるが、三島駅への接近性、街路の配置等がやや劣り、需要はやや弱含みと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万3,160 円 1平米 9万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万2,830 円 1平米 9万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万3,160円 1平米 9万1,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 30万4,483円 1平米 9万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 30万4,483円 1平米 9万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微減傾向であるが、土地取引件数、新設住宅着工戸数は一定の数値で堅調に推移している。新幹線駅に着目した底堅い需要が認められる。 (2)当市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数と土地取引件数は減少に転じたが、地価は下落率の縮小により下落圏を脱した。
地域要因
(1)戸建住宅中心の住宅地域で三島市郊外にあるが、中心部の供給の少なさもあって相応の需要が認められる。 (2)当地区は周辺に商業施設や文教施設もあって利便性等が優るが、三島駅への接近性、街路の配置等がやや劣り、地価は緩やかな下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は、中庸であり、特に記載すべき変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市梅名３７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万659 円／平米 29万9,719 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,705 円／平米 30万6,483 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,568 円／平米 31万9,254 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,600 円／平米 31万9,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市梅名３７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,817 円／平米 32万3,383 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,128 円／平米 31万1,187 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,884 円／平米 29万3,851 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,900 円／平米 29万3,903 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市梅名３７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,744 円／平米 30万9,918 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,687 円／平米 32万2,953 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,124 円／平米 30万7,868 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,100 円／平米 30万7,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市梅名３７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,015 円／平米 27万4,448 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,425 円／平米 29万2,333 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,425 円／平米 29万2,333 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,400 円／平米 29万2,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情