路線価 (2023) 静岡県三島市中128-52外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 三島市静岡県三島市中１２８番５２外
価格時点	2023 年
駅名	三島駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円／坪 1平米 9万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は三島市を中心に、隣接する沼津市・清水町・長泉町・函南町を含む圏域である。需要者は三島市内の居住者・通勤者が中心となっている。東日本大震災の影響で津波リスクのない内陸部に所在する物件を選好する傾向が強まり、当該地域の需給動向は概ね安定している。土地は１，４００万円～２，２００万円程度、新築の戸建物件で２，８００万円～３，６００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は三島市を中心として、隣接する沼津市・清水町・長泉町・函南町の圏域。需要者は三島市居住者・通勤者が中心となっている。近隣地域及び周辺地域は平坦な地域で生活利便施設も充実しているが、市中心部に近い地域と比較すると競争力はやや弱く、需要はやや弱含みとなっている。土地は、１４００万円～２２００万円程度、新築戸建で２７００万円～３５００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益性により地価が形成されない容積率８０％の第１種低層住居専用地域に所在するため、収益価格は求めなかった。比準価格は周辺に取引事例は比較的多く、地価水準類似の正常事例に基づき、適正な比準により求められており、実証的で信頼性は高いものと判断される。従って、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のため積算価格は求められなかった。近隣地域は郊外の低層住宅地域であり、居住の快適性が重視され、自用目的取引が価格形成の中心となっている。標準的な画地規模では、投資合理性のある配置設計に基づくアパート等の賃貸想定が困難なため、収益価格は求めなかった。従って、市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三島駅、南東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島市静岡県三島市中１２８番５２外
標準地の範囲
東	110 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当面、環境条件等に格別の変動要因は認められず、現況程度の居住環境を維持しつつ熟成していくものと予測する。 (2)郊外の戸建住宅中心の低層住宅地域で、当面現状の土地利用が続くものと予測される。需給は比較的堅調であるが、市中心部付近の住宅地域と比較すると競争力はやや弱く、今後の地価水準はやや弱含み傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 31万5,062円 1平米 9万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 31万5,062円 1平米 9万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津波リスクが無く、新幹線利用が可能な三島市の住宅地需要は、新規の宅地供給が少ないこともあって、全体的に堅調である。 (2)県東部伊豆地方の交通の要所で、首都圏への利便性もある。中心市街地は宅地の需要に対し供給が少なく、郊外分譲地は需要がやや弱い傾向にある。
地域要因
(1)生活利便性が高く居住環境が良好であるため、需給は比較的堅調であるが、地価は弱含み傾向にある。 (2)郊外の住宅地域で生活利便施設も比較的充実しているが、市中心部に近い地域と比較すると競争力はやや弱く、地価はやや弱含み傾向にある。
個別的要因	(1)地域における標準的な個別的要因を有した土地であり、需要、競争力も平均的である。個別的要因に変動はない。 (2)南東接面道路であり、方位に関し相応の格差を判定した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市中１２８番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,360 円／平米 29万5,424 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,665 円／平米 28万3,208 円／坪
標準価格 平米 坪	9万651 円／平米 29万9,692 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市中１２８番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,817 円／平米 32万3,383 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,128 円／平米 31万1,187 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,033 円／平米 30万955 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市中１２８番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,744 円／平米 30万9,918 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,687 円／平米 32万2,953 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,467 円／平米 30万2,390 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,200 円／平米 31万1,425 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市中１２８番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,383 円／平米 27万5,664 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,404 円／平米 27万9,040 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,644 円／平米 30万2,975 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,400 円／平米 31万2,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情