路線価 (2023) 静岡県三島市大場字前之田244-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 三島市静岡県三島市大場字前之田２４４番３
価格時点	2023 年
駅名	大場駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円／坪 1平米 9万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三島市を中心に、隣接する市町の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び同一需給圏内への通勤者である。三島市は中心市街地を中心に堅調な需要が認められるが、郊外部はやや需要が弱い状況が継続している。近隣地域は伊豆箱根鉄道の大場駅との接近性は良好であるが、郊外部に位置しており需要が弱含んでいる。土地が２３０㎡程度で１５００～２５００万円、新築戸建住宅で３０００～４０００万円を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は三島市のほか函南町等隣接町を含む圏域で、需要者は三島市と函南町の賃貸住宅居住者が中心である。函南町との行政境付近に位置する郊外住宅地域においては、伊豆箱根鉄道大場駅から徒歩圏内にあり利便性に優れているが、市中心部に近い地域と比較すると競争力はやや弱く、堅調な需要にやや陰りが見られる。土地は、１５００万円～２３００万円程度、新築戸建で２８００万～３６００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域にアパート等は見られるが、三島駅との接近性が劣り新規の賃貸需要が弱いため、土地価格に見合う賃料の確保が困難であり、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。近隣地域は居住の快適性を中心として価格形成が行われる住宅地域であり、かつ同一需給圏内において規範性を有する取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のため積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算した。対象標準地周辺にはアパート等も見られるものの、土地と建物トータルとして経済合理性のある賃料水準が形成されにくいため、収益価格の規範性は相対的に低位にあると考えられる。当地域では自用目的取引が中心であるため、市場における指標となる比準価格を重視して、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大場駅　北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島市静岡県三島市大場字前之田２４４番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北４ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、地域要因に変動は認められず、当面は現状の住環境のまま推移するものと予測する。 (2)大場駅に近く利便性が良好な概ね熟成した住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。市中心部付近の住宅地域と比較すると競争力はやや弱く、地価はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三島駅周辺は新幹線による首都圏への通勤が可能であり、底堅い需要が認められるが、郊外部の需要はやや弱含んでいる。 (2)県東部伊豆地方の交通の要所で、首都圏への利便性もある。中心市街地は宅地の需要に対し供給が少なく、郊外分譲地は需要がやや弱い傾向にある。
地域要因
(1)三島駅との接近性は劣るが、伊豆箱根鉄道大場駅に近く、住環境は良好であり、需要はやや弱含み程度で推移している。 (2)大場駅や東駿河湾環状道路のＩＣに近く利便性に優れる住宅地域であるが、中心市街地に存する住宅地との比較では選好性がやや劣る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市大場字前之田２４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,632 円／平米 24万6,733 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,945 円／平米 25万4,380 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,894 円／平米 32万3,638 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市大場字前之田２４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,187 円／平米 38万7,420 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,894 円／平米 35万86 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,973 円／平米 32万593 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,000 円／平米 32万682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市大場字前之田２４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,869 円／平米 36万3,227 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,847 円／平米 31万6,870 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,913 円／平米 32万394 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市大場字前之田２４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万659 円／平米 29万9,719 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,705 円／平米 30万6,483 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,277 円／平米 32万1,598 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,300 円／平米 32万1,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情