路線価 (2023) 静岡県三島市玉沢字南山399-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 三島市静岡県三島市玉沢字南山３９９番１
価格時点	2023 年
駅名	三島駅 から 5800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (553 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,237 円 1平米 2万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (553 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円／坪 1平米 2万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三島市を中心に函南町等の隣接市町の住宅地域一円。需要者は三島市及び周辺市町に居住する一次取得者層が中心となる。利便性が劣る山間部郊外の既成集落内の住宅地域で、外部からの流入もほとんどなく、需要が限定されることから市場は総じて弱含みで推移している。近隣地域周辺の取引件数は少なく、画地規模等も様々であることから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は三島市を中心に、周辺市町の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び同一需給圏内への通勤者である。三島駅との接近性が良好な地域には堅調な需要が認められるが、郊外部は需要が弱含んでいる。近隣地域は三島駅から離れた山間の市街化調整区域内の農家住宅も見られる住宅地域で、周辺住宅地域との連続性が劣り流入が期待できず、不動産取引は極めて少ない。したがって、中心となる価格等の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の住宅建設目的の取引を中心に市場は形成されている。山間部郊外地域の取引は非常に少なく、広域的な観点から取引事例を収集のうえ適切に選択した。市街化調整区域においては賃貸想定は現実的ではないことから、収益還元法は適用しない。従って、三島市の山間部郊外地域の市場動向を考量し、比較的規範性の高い取引事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は三島駅からやや離れた農家住宅等が見られる住宅地域であり、アパート等の賃貸物件は皆無であり、賃貸市場が存在しないことから収益価格は試算しなかった。近隣地域は需要が弱く取引は少ないが、取引が行われる場合には自用目的での居住の快適性が重視されて行われている。また、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を得られた。よって、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三島駅東方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	167.3 坪 (553 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が見られる寺院周辺の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島市静岡県三島市玉沢字南山３９９番１
標準地の範囲
東	70 m
西	150 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅等がみられる山間部の既存集落地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。外部からの需要は少なく、地価水準は下落傾向が継続すると予測する。 (2)中心部から離れた熟成度の劣る住宅地域で、地域要因に変動は認められず当面は現状程度のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,237 円 1平米 2万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新幹線利用により首都圏への通勤が可能なことから中心市街地の需要は堅調である。一方、利便性が劣る郊外部の需要はやや弱含み傾向にある。 (2)三島駅周辺は新幹線による首都圏への通勤が可能であり、底堅い需要が認められるが、郊外部の需要はやや弱含んでいる。
地域要因
(1)三島玉沢ＩＣに近い山間部郊外の既成集落地域で、災害リスクも認められることから、宅地需要は極めて弱く、地価は下落傾向が継続している。 (2)山間部郊外の農家住宅等が見られる住宅地域であり、地縁的選好性が強く流入が期待できず、地価は下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市玉沢字南山３９９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,703 円／平米 7万8,362 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,775 円／平米 7万8,600 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,037 円／平米 9万2,690 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	分譲地自主規制
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市玉沢字南山３９９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,254 円／平米 17万2,752 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,530 円／平米 17万358 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,438 円／平米 9万4,016 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県三島市玉沢字南山３９９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,395 円／平米 17万9,830 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,195 円／平米 16万9,251 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,585 円／平米 9万4,502 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県三島市玉沢字南山３９９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,715 円／平米 7万8,402 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,111 円／平米 7万6,405 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,546 円／平米 9万1,067 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情