路線価 (2023) 静岡県三島市一-町2700-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 三島市静岡県三島市一番町２７００番６外
価格時点	2023 年
駅名	三島駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億1,200万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万1,144 円 1平米 32万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億1,200万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万1,144 円／坪 1平米 32万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三島市を中心に周辺市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の法人及び個人事業主であり、繁華性の高い商業地域には圏外の法人等の流入も見込まれる。近隣地域は三島駅との接近性に優れ繁華性の上昇が見込まれ堅調な需要が認められるが、供給が少ない状況が継続している。商業地は更地の取引が少なく複合不動産が中心であり、又、債務整理等の個別的事情を伴って行われることが多く、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。 (2) 三島市を中心に長泉町及び沼津駅勢圏を含む商業地域を同一需給圏として把握した。主な需要者は地元資本の中小法人、個人事業者であるが、広域展開の事業者なども想定される。コロナ禍により減少した三島駅周辺の人出は行動制限の緩和もあり増加傾向にある。また、三島駅南口東街区再開発事業の期待感から、同駅南口一帯の注目度は高く需要は堅調である。複合不動産の取引が中心で、面積にもバラツキが見られることから、中心となる価格帯は抽出しづらい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は三島駅との接近性に優れた既成商業地域であるが、投資用不動産の賃貸市場が未成熟であるため、投資額に見合う賃料の確保ができず収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。自己使用目的での収益性を指標とした取引が多い商業地域であり、かつ同一需給圏内において信頼性のある取引事例が得られた。よって、市場で発生した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格を試算した。駅前商業地であるが、地価と比較し賃料水準は低いため、収益価格が市場価格を牽引する状況にはない。投資目的のテナントビル取引は殆どなく、還元利回り等の市場からの客観的検証も難しく、収益価格は理論的な反面、精緻さを欠く。需要者は価格決定にあたり過去の取引価格との比較を行うことから、実証性の高い比準価格を重視して、収益価格を配慮し、前年標準地価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三島駅　南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島市静岡県三島市一番町２７００番６外
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	27 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内の中心商業地域であり、再開発事業の進捗に伴い顧客の回遊性が向上するものと予測する。 (2)駅前商業地域としての姿を維持しつつ、繁華性が増加していくものと予測される。周辺の三島駅南口東街区再開発地区には相当な定住者、顧客の流入が見込まれ、その期待感から地価は強含みで推移するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万980円 1平米 33万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万980円 1平米 33万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三島駅周辺は新幹線による首都圏への通勤が可能であり、底堅い需要が認められるが、郊外部の需要はやや弱含んでいる。 (2)県東部伊豆地方の交通の要所で、首都圏への利便性もある。中心市街地は宅地の需要に対し供給が少なく、郊外分譲地は需要がやや弱い傾向にある。
地域要因
(1)市内中心商業地域であり、再開発事業の進展により繁華性の増加が期待され、堅調な需要が認められるが、供給が少なく地価は堅調に推移している。 (2)伊豆半島の玄関口で、ホテルも立地する三島駅南口駅前商業地域にあって、再開発事業も行われ発展傾向にあることから、地価は強含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市一番町２７００番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,914 円／平米 88万9,030 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,339 円／平米 89万7,047 円／坪
標準価格 平米 坪	33万901 円／平米 109万3,959 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市一番町２７００番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万5,254 円／平米 87万6,930 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,331 円／平米 85万7,348 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,100 円／平米 108万8,005 円／坪
査定価格 平米 坪	32万9,000 円／平米 108万7,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市一番町２７００番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,951 円／平米 80万9,808 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,972 円／平米 72万615 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,992 円／平米 112万708 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市一番町２７００番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万42 円／平米 62万8,279 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,685 円／平米 68万9,913 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,301 円／平米 109万8,587 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情