路線価 (2023) 静岡県三島市文教町1-2739-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 三島市静岡県三島市文教町１丁目２７３９番１
価格時点	2023 年
駅名	三島駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,940万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,920万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万6,254 円／坪 1平米 25万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、三島市を中心に県東部の商業地域一円。需要者は地元個人事業者を中心に首都圏等の大手法人等も含まれる。三島駅周辺では、市街地開発事業等により繁華性の向上が期待され、潜在的な需要が認められることから、地価は安定している。商業地域の取引件数は少なく、画地規模も様々であることから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は三島市を中心に周辺市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の法人及び個人事業主であり、繁華性の高い商業地域には圏外の法人等の流入も見られる。近隣地域は現状では店舗等の連坦性は劣るが、地区計画の進捗により底堅い需要が認められるが、供給が少ない状況が継続している。商業地は更地の取引が少なく複合不動産が中心であり、又、債務整理等の個別的事情を伴って行われることが多いため、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 三島駅北口に近接した既成商業地域で、賃貸物件も介在するが収益不動産そのものの取引は少なく、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は低位に試算された。当該地域では類似商業地の取引価格を中心に市場が形成されていることから、三島駅周辺商業地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は三島駅北口との接近性に優れた既成商業地域であるが、投資用不動産の賃貸市場が未成熟であり投資額に見合う賃料の確保が見込めず、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。自己使用目的での収益性を指標とした取引が中心であり、かつ同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三島駅北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が増えつつある駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島市静岡県三島市文教町１丁目２７３９番１
標準地の範囲
東	170 m
西	50 m
南	130 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)三島駅北口に近接した商業地域で、三島駅周辺での開発動向に鑑み、将来的には発展的な推移が見込まれるが、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は強含み傾向で推移すると予測する。 (2)三島駅との接近性に優れ、街路の系統連続性が向上しているが、当面は現状の繁華性のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新幹線利用により首都圏への通勤が可能なことから中心市街地の需要は堅調である。一方、利便性が劣る郊外部の需要はやや弱含み傾向にある。 (2)三島駅周辺は新幹線による首都圏への通勤が可能であり、底堅い需要が認められるが、郊外部の需要はやや弱含んでいる。
地域要因
(1)三島駅北口の商業地域で、商業集積は現状として低位にあるが、駅周辺の開発等により、潜在的な需要が認められることから地価は安定している。 (2)三島駅北口に近い店舗等の連坦性に劣る商業地域であるが、地区計画の進展、都市計画道路の整備により、繁華性の上昇が見込まれ需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市文教町１丁目２７３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万42 円／平米 62万8,279 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,685 円／平米 68万9,913 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,493 円／平米 87万4,414 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市文教町１丁目２７３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,904 円／平米 54万8,479 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,638 円／平米 60万7,107 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,196 円／平米 85万290 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市文教町１丁目２７３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,555 円／平米 63万9,893 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,071 円／平米 64万8,211 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,478 円／平米 86万7,752 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市文教町１丁目２７３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,818 円／平米 85万8,958 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,268 円／平米 84万610 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,113 円／平米 90万2,912 円／坪
査定価格 平米 坪	27万3,000 円／平米 90万2,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情