路線価 (2023) 静岡県三島市青木279-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 三島市静岡県三島市青木２７９番７外
価格時点	2023 年
駅名	三島駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (1510 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (1510 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三島市を中心に周辺市町も含む路線商業地域等で、広範囲に及ぶ。需要者としては圏内の中小法人の他、規模や立地によっては全国展開のチェーン店舗事業者なども想定される。地区計画もある北方の国道１号沿道などと比較すると路線型店舗等の出店候補地としての人気度は低い。建て貸しや事業用定期借地が多いことから、特に大規模地の取引は殆ど見られない。取引の絶対量が少ないため、需要の中心価格帯は抽出できない。 (2) 同一需給圏は三島市を中心に、函南町、清水町、長泉町、沼津市を含む広域的な路線商業地域。需要者としては圏内の法人、全国展開の店舗事業者等が想定される。東名高速から伊豆方面への幹線道路沿いに位置するが、東駿河湾環状道路の開通後幹線道路系統が広域的に変化し交通量が減少傾向にある。路線商業地域への出店は事業用定期借地や建て貸しによる出店形態が多く、近隣地域において同程度の規模の取引は極めて少なく、需要の中心価格帯は抽出できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 路線型店舗については多様な賃貸条件が想定され、規範性のある賃貸事例の収集にも限界がある。駐車場確保の必要性から容積消化率は低くならざるを得ず、低位に求められた収益価格は説得性を欠く。上記市場の特性から、広域より古い事例も採用せざるを得なかったが、適正な比準過程を経て市場の実態が的確に反映された比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は、自用及び賃貸店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸物件は介在するが、収益不動産そのものの取引は少なく収益不動産に対する取引市場の成熟の程度は総じて低い。このため価格形成においては地域間の水準比較により重きを置く傾向がある。したがって、価格実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額の関連や代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三島駅南方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	456.7 坪 (1510 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島市静岡県三島市青木２７９番７外
標準地の範囲
東	0 m
西	60 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	35 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域周辺の沿道では目立った出退店の予定はなく、今後も現状維持と予測する。特に注目度の高い路線商業地域ではないが、一定の出店需要は継続的にあるため、今後の地価はやや弱含みから横ばい程度と予測する。 (2)当地域周辺で特筆すべき出店計画はなく、当面は店舗の連たん度に変化はないものと予測する。路線商業地域としての相対的地位は低めで、地価は横ばいから緩やかな下落を続けるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三島駅南口東街区の再開発事業は組合設立が認可された。三嶋大社や三島スカイウォークは、広域から観光客を集めている。 (2)県東部伊豆地方の交通の要所で、三島駅南口では東街区再開発事業が進行している。駅周辺は宅地の供給が少なく、地価は強含みの取引が続いている。
地域要因
(1)路線商業施設の入れ替わり等は特にない。伊豆半島を貫く国道沿いにあることから、潜在需要は継続的に認められる。 (2)国道１３６号沿道の周辺地域に特筆すべき店舗の出退店は見られず、取引が少ない状況は継続している。
個別的要因	(1)南側の側道は背後住宅地の開発道路であり、効用増は認められない。 (2)近隣地域における地位は、中庸であり、特に記載すべき変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市青木２７９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万382 円／平米 46万4,103 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,324 円／平米 50万6,889 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,549 円／平米 35万2,251 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市青木２７９番７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万4,225 円／平米 24万5,388 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,792 円／平米 31万76 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,442 円／平米 36万1,815 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡長泉町
地域	静岡県三島市青木２７９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,279 円／平米 45万3,844 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,515 円／平米 45万7,931 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,845 円／平米 36万3,148 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県三島市青木２７９番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,582 円／平米 39万2,032 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,188 円／平米 39万4,036 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,870 円／平米 33万6,782 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情