路線価 (2023) 静岡県三島市栄町2204-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 三島市静岡県三島市栄町２２０４番１外
価格時点	2023 年
駅名	三島広小路駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円／坪 1平米 16万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三島市を中心に、清水町や沼津市等の周辺市町の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は地元中小企業、個人事業者であるが、近隣地域の繁華性、店舗の集積性は高くはなく旧来の個人商店は減る傾向にある反面、三島市における宅地需要は強く、利便性は良好であることから近年は住宅地需要が認められる。取引の中心となる価格帯は用途、目的により様々である。 (2) 同一需給圏はＪＲ三島駅勢圏の商業地域・商住混在地域一円で、需要者の中心は圏内の小規模事業者であるが、戸建用地を求める一次取得者の参入もある。幹線市道沿いの商業地域であり自用の小規模店舗・事務所としての需要も一定量あるものの、新幹線停車駅に近い戸建用地としての需要が大きいため、徐々にではあるが住宅地域への移行が認められる。取引の中心となる価格帯は更地で２，０００万円台の前半程度であるが、画地規模等によりばらつきがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では低層の店舗、併用住宅等が中心であり高度利用は為されていないこと、元本に見合うほどの賃料水準は形成されていないことにより収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。周辺では貸店舗もみられるものの、自用目的での土地取引が中心の地域であり、収益性を重視した投資目的での取引は少ない。以上より、実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、他の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のために積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算したが、収益価格は低位に試算された。これは自営の店舗等が大半で、賃貸市場が未成熟なことから土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと考えられる。同一需給圏内では自用目的の取引が支配的であることも勘案して、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考程度にとどめて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三島広小路駅北西方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	32.4 坪 (107 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等の建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島市静岡県三島市栄町２２０４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	160 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗の連担性は低く商業地としての需要は弱くなっているものの、利便性は良好であることから住宅地需要が強くなっている。三島市中心部での宅地需要は強いため地価は若干の上昇傾向と予測する。 (2)幹線市道沿いかつ三島広小路駅に近い旧来からの商業地域であるが、徐々に住宅地域へ移行しつつあり、今後も同様の傾向が続くと予測される。住宅用地としての人気が強く、地価は暫時強含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の長期化を受けて商況は厳しい状況が続いているが、新幹線駅である三島駅周辺での需要は底堅く、取引価格も堅調である。 (2)直近では市人口は微減。先行き不透明感は残るものの政府施策等により歩行者の回遊は増えており、新規出店も散見される。
地域要因
(1)商業地域として特段の変動要因は見受けられない。三島市内の土地需要は堅調であり、地価は若干の上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変動はない。背後の住宅地需要が大きいため、幹線道路沿いであっても戸建用地として取引されるケースが散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市栄町２２０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,555 円／平米 63万9,893 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,071 円／平米 64万8,211 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,130 円／平米 64万1,794 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市栄町２２０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,700 円／平米 56万1,028 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,701 円／平米 52万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,118 円／平米 53万2,656 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市栄町２２０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万492 円／平米 53万587 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,617 円／平米 49万1,328 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,957 円／平米 53万8,736 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市栄町２２０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,742 円／平米 44万8,763 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,827 円／平米 50万1,940 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,981 円／平米 52万5,591 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情