路線価 (2023) 静岡県三島市徳倉906-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 三島市静岡県三島市徳倉９０６番１
価格時点	2023 年
駅名	三島駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,640万 円 (455 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	5,640万 円 (455 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円／坪 1平米 12万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三島市を中心とした周辺市町の路線商業地域等で、広範囲に及ぶ。需要者としては圏内の中小法人、全国展開のチェーン店舗事業者などが想定される。建て貸しや事業用定期借地による出店形態が定着しているため、路線商業地の取引は非常に少なくなっているが、地主が安定収益の見込める出店適地を手放さない事情もあり、潜在需要は多いものと思われる。取引の絶対量が少ないため、需要の中心価格帯は抽出できない。 (2) 同一需給圏は三島市の路線商業地域を中心に隣接する裾野市、長泉町等の商業地域である。需要者の中心は地元中小法人、チェーン展開の店舗である。個人商店は減少傾向にあり、チェーン展開の小売、飲食店舗等が増えている。様々な業種、利用目的が混在するため中心となる価格帯の把握は困難であるが、路線商業地域という性格上、駐車場確保の必要性から比較的規模が大きい画地に対する需要が強いものとみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) フランチャイズ料の支払い、売り上げ歩合等、路線型店舗の契約過程は様々であり、土地取得を伴う様な賃貸事業を想定した場合、投資採算に見合う賃料設定は困難であり、容積消化率の低さも相俟って低位に求められた収益価格は説得性を欠く。需要者は広域的な見地から、市場の取引価格との検討を行う傾向にあることに鑑みて比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では低層店舗が中心であり、土地の高度利用はされていないため、賃貸需要は認められるものの収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。周辺地域では貸店舗を中心にテナント物件もみられるが、閉店後等の物件が中心である。取引に当たっては自用目的が中心の地域であり、投資目的での取引は少ない。以上より、実証性に優る比準価格を標準として、収益価格は参考に留めて、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三島駅北方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	137.6 坪 (455 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島市静岡県三島市徳倉９０６番１
標準地の範囲
東	0 m
西	35 m
南	50 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	16 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特筆すべき顧客誘引施設の進出は計画されておらず、暫くは現在の地域の状況が続くものと予測する。立地条件の良さが選好され、地価は底堅く推移するものと思われる。 (2)店舗の集積性、繁華性に大きな変化は無く特段の変動要因は見受けられないため、当面は現状傾向で推移するものと予測される。これらを反映して、地価水準は横這い程度で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三島駅南口東街区の再開発事業は組合設立が認可された。三嶋大社や三島スカイウォークは、広域から観光客を集めている。 (2)新幹線駅である三島駅周辺での需要は底堅い。郊外部、路線商業地域においては横這い程度での推移とみられる。
地域要因
(1)沿道における店舗の出退店はなく、同程度の土地利用状況が続いている。東駿河湾環状道路の三島萩インターチェンジに近く、競争力がある。 (2)路線商業地域として相応の商圏を維持している。特段の変動要因は見受けられないが需要、地価水準は堅調とみられる。
個別的要因	(1)背面道路にも部分的に接するが、行き止まり路であり、競争力に影響はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市徳倉９０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,555 円／平米 63万9,893 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,071 円／平米 64万8,211 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,901 円／平米 49万5,573 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市徳倉９０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,742 円／平米 44万8,763 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,827 円／平米 50万1,940 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,346 円／平米 41万1,088 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡長泉町
地域	静岡県三島市徳倉９０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,146 円／平米 41万427 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,631 円／平米 41万8,642 円／坪
標準価格 平米 坪	12万486 円／平米 39万8,327 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡長泉町
地域	静岡県三島市徳倉９０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,279 円／平米 45万3,844 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,515 円／平米 45万7,931 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,255 円／平米 42万4,011 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情