路線価 (2023) 静岡県三島市長伏155-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 三島市静岡県三島市長伏１５５番２８
価格時点	2023 年
駅名	三島駅 から 5000m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,740万 円 (1658 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,740万 円 (1658 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円／坪 1平米 4万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三島市を中心に、沼津市、函南町、清水町等の一部も含む中小工業地域等。中心となる需要者は地元資本の中小法人である。三島市では三ツ谷新田地区に区画整理方式によって６区画の工業団地が供給された他はまとまった工業地の供給はなく、既存の工場の立地自体が少ないことから取引も非常に少ない。取引される面積も多様であるため、需要の中心となる価格帯の実証的な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は三島市、隣接市町及び伊豆の国市の工業地域である。需要者は地元中小業者が中心である。対象標準地周辺は、東駿河湾環状道路のインターチェンジに比較的近い工業地域であるが、設備投資等は、円安、インフレによる先行き不透明感から慎重な動きが見られる。需要にやや弱い気配がある一方、市内の工業地の供給は大変少ないことから、地価は比較的安定傾向にある。工場地の取引は極めて少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の近隣地域内においては、工場等の賃貸不動産市場は未成熟であり、所謂元本と果実との相関関係も低い。価格形成においては、後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、地域間の地価水準比較に重視される。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地等の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は自用の工場地が中心で、賃貸市場は未成熟であり経済合理性のある賃貸工場等の経営は不可能なため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に工業系不動産市場の中長期的傾向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三島駅南方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	501.5 坪 (1658 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島市静岡県三島市長伏１５５番２８
標準地の範囲
東	170 m
西	120 m
南	110 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	50 m
面積	1700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	８ｍ道路、角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模工業団地として熟成しており、今後も現在の地域の状況が継続するものと予測する。函南塚本インターチェンジへの接近性に優れることから、今後の地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地であり、用途移行の可能性が低いため、今後も現状のまま推移するものと予測する。東駿河湾環状道路のＩＣへの接近性に優れることから、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)交通の要地で流通業務用地の潜在的需要は高い一方で、円安、インフレによる中小工場の業績の先行きの不透明感は拭えず工場需要は停滞している。 (2)県東部伊豆地方の交通の要所で、流通業務用地の需要は高いが、円安、インフレによる先行き不透明感から、設備投資等に慎重な動きが見られる。
地域要因
(1)金属加工工場等が建ち並ぶ小規模の工業団地として熟成している。立地的な優位性はあるが、設備投資意欲は低迷している。 (2)小規模工業団地として熟成している。東駿河湾環状道路のＩＣに比較的近く優位性はあるが、設備投資等には慎重な動きが見られる。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は、中庸であり、特に記載すべき変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県三島市長伏１５５番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,232 円／平米 18万5,903 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,232 円／平米 18万5,903 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,782 円／平米 15万4,661 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県三島市長伏１５５番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,235 円／平米 21万5,667 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,726 円／平米 20万7,372 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,636 円／平米 15万4,179 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市長伏１５５番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,513 円／平米 15万466 円／坪
推定価格 平米 坪	5万430 円／平米 16万6,722 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,276 円／平米 14万6,376 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県三島市長伏１５５番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,533 円／平米 15万7,144 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,533 円／平米 15万7,144 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,104 円／平米 16万2,338 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	13 m
側道方位2	南東
側道幅員2	10.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情