路線価 (2023) 静岡県富士宮市小泉字向原1936-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士宮市静岡県富士宮市小泉字向原１９３６番５外
価格時点	2023 年
駅名	源道寺駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	837万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	837万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万10 円／坪 1平米 4万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士宮市及び富士市内の住宅地域である。需要者の中心は富士宮市及び富士市に居住する一次取得者とみられる。富士宮市中心部近くの既成住宅地域で利便性は概ね良好であるが、郊外の割安な分譲地等の影響も受け地価はやや弱含みである。取引の中心は土地８００万円～１２００万円程度、新築戸建で１８００万円～２７００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は富士宮市及び富士市内の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者が中心であるが、他市からの転入も見られる。小学校、中学校への接近性、利便性等が比較的良好な住宅地域であるものの、周辺地域での新規分譲地の開発も多く、地価は弱含み傾向にある。土地は８００万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，４００万円～２，９００万円程度が需要の中心となる価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既存の住宅地で原価法の適用が困難であり、また標準的な規模では合理的な賃貸経営は困難であることや取引はほとんどが自用目的とみられること等から収益還元法の適用も断念した。よって、本件では比準価格を中心として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、画地規模等から賃貸収益物件の想定が困難であるため、収益価格は求められなかった。本件では周辺の住宅地域の事例を採用して適切に比準を行っているため、比準価格の規範性は高い。近隣地域等における取引は自己使用目的であることから、市場性を反映した比準価格を標準とし、市場動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	源道寺駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほかに空地も多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士宮市静岡県富士宮市小泉字向原１９３６番５外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)概ね熟成された住宅地域であるが、周囲は農地も残されており、徐々に農地転用が進み、住宅地の割合が緩やかに増加すると予測される。 (2)周囲に空地等も見られる住宅地域であり、格別な変動要因はないものの、今後徐々に住宅が増加していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万10円 1平米 4万8,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万10円 1平米 4万8,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)富士宮市の人口は減少傾向にあり高齢化率も上昇している。新型コロナの影響はほぼ落ちついたが地価は下落傾向にある。 (2)富士宮市の人口は減少傾向で推移している。郊外を中心に開発可能な土地が多く残されているが、分譲地の開発も多く、全般的に供給過多傾向にある。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、郊外の割安な分譲地の影響を受け、需要がやや弱含みで推移している。 (2)隣接の富士市に近い住宅地域であり、需要も相応に見込める地域である。しかし、郊外を中心に宅地は供給過多傾向にあり、地価は弱含み傾向。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市小泉字向原１９３６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,742 円／平米 17万4,365 円／坪
推定価格 平米 坪	5万897 円／平米 16万8,265 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,694 円／平米 15万4,370 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市小泉字向原１９３６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,337 円／平米 14万9,884 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,049 円／平米 14万2,320 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,554 円／平米 15万602 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市小泉字向原１９３６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,513 円／平米 15万466 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,927 円／平米 15万1,835 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,674 円／平米 15万4,304 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市小泉字向原１９３６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,278 円／平米 13万6,465 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,681 円／平米 14万7,715 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,302 円／平米 15万3,074 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情