路線価 (2023) 静岡県富士宮市宝町759-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士宮市静岡県富士宮市宝町７５９番６外
価格時点	2023 年
駅名	西富士宮駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円／坪 1平米 5万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士宮市内の住宅地域であり、主として市域中心部から郊外に至る価格中位程度の住宅地域一円。需要者は市内に居住する３０～４０歳代前後の一次取得者層が中心である。中心市街地への接近性は概ね良好であるが、旧来からの既成住宅地域で道路事情に劣る地域も散見される。需要の中心となる価格帯は更地で１，０００～１，５００万円程度、土地建物総額で２，５００～３，５００万円程度と見られる。 (2) 同一需給圏の範囲は富士宮市の住宅地域である。需要者は富士宮市に居住又は勤務する２０代後半～４０代前半の一次取得者が中心であるが、一部は買い換え層の需要も存在する。利便性は概ね良好であるが、開発された分譲地と比べ需要はやや弱い。一方、開発余剰地が少なく、供給も限られ、需給の著しい不均衡はない。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で９５０万円～１，５００万円、新築の戸建物件で２，３００万円～３，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は地価や建築費に見合う賃料収受が困難な賃貸市場の現状を反映し、比準価格より低く試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた価格であり、市場性を反映し、説得力がある。本件では、収益性よりも市場性に着目した取引が大半を占める当該地域の取引動向等に鑑み、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 周辺は賃貸共同住宅も存在しているが、収益性に着目した土地取引は皆無に近く、自用の住宅建築目的での土地取引が大半であり、居住の快適性及び利便性に着目して価格が形成されている住宅地域である。収益性が価格に反映されていないことから、収益価格は参考に止め、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西富士宮駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士宮市静岡県富士宮市宝町７５９番６外
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年は地域要因に特筆すべき変動は見られず、今後も当分の間は現状同様の住宅地域として安定的に推移すると予測する。取引は活発と言える状況にはなく、地価は若干ながらも下落傾向にて推移すると予測する。 (2)既成住宅地域として熟成されており、現状程度で推移するものと予測される。新規に開発された分譲地との競争力はやや弱いが、地価は微減若しくは概ね横ばい傾向と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)富士宮市の人口、住宅着工戸数はいずれも減少傾向で推移しており、物価高や金利の動向等を背景に消費者マインドは慎重になっている。 (2)人口は減少傾向が続いている。郊外を中心に小規模宅地開発が多く見られ、供給過多の状況が続いている。利便性の良い分譲地の需要は比較的堅調。
地域要因
(1)中心市街地に近く潜在的な需要は堅調と見られるが、旧来からの既成住宅地域で昨今の需要に即応した新規の土地分譲等は乏しく、総じて地価は軟調。 (2)熟成された既成住宅地域で、需要を喚起するような地域要因の大きな変動はない。新規分譲地との競争力はやや弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市宝町７５９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,972 円／平米 17万5,125 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,158 円／平米 19万2,270 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,191 円／平米 18万5,767 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市宝町７５９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万424 円／平米 16万6,702 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,987 円／平米 15万5,339 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,582 円／平米 19万366 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市宝町７５９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,182 円／平米 18万5,738 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,958 円／平米 18万4,997 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市宝町７５９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,893 円／平米 19万8,006 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,944 円／平米 19万4,869 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,721 円／平米 20万4,050 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市宝町７５９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,848 円／平米 14万8,267 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,143 円／平米 15万2,549 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,572 円／平米 16万579 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情