路線価 (2023) 静岡県伊東市松原字八津669-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 伊東市静岡県伊東市松原字八津６６９番１５外
価格時点	2023 年
駅名	伊東駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万180 円 1平米 6万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万180 円／坪 1平米 6万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊東市内の市街地の住宅地域である。需要者の中心は市内の居住者及び通勤者と考えられるが、コロナ禍において従来からの６０代以降のリタイア世代の別荘的需要に加えて、首都圏からの３０代４０代の二か所住居的需要も見られる。取引される価格帯は土地のみで、１０００～１５００万円程度、新築の戸建てで２５００万円程度が需要の中心になっている。 (2) 同一需給圏は伊東市内の住宅地域一円である。需要者の中心は市内出身の第一次取得者層であり外部からの需要は弱い。近隣地域は伊東駅に近く利便性は良好であるが、土砂災害警戒区域に指定されていることから住宅地需要は減退しているものと思料する。また、人口減少や地域経済の停滞による所得の低迷等を背景に地価水準は下落傾向が続いている。土地は８００万～１３００万円程度、新築戸建で２５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 適切な造成事例が収集できないため、原価法の適用を断念した。また、対象標準地は地積が少なくアパートマンションを建設し賃貸しても、配置や駐車場の確保が上手くいかないため、収益還元法の適用は不適と判断した。一方、伊東市内の伊東駅を最寄りとする４取引事例を採用して査定した比準価格は、価格実証性に富むものである。そこで、実証性に富む比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域での土地利用は戸建住宅が中心であり自用目的の取引が支配的であること、及び画地規模が小さくアパートの建築は合理的ではないことから収益価格は試算できなかった。比準価格の査定に当たっては代替競争関係が認められる取引事例を複数採用しており、得られた価格の実証性は高いものと思料する。以上より、比準価格を標準として、他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊東駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、保養所、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊東市静岡県伊東市松原字八津６６９番１５外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)伊東駅徒歩圏の熟成した住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと考えられる。 (2)今後も住環境、特に安全性が重視される傾向は続くことが予測される。需要は減退しているものとみられ、不動産市場は低調な状態が続き、これを受けて地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万180 円 1平米 6万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万180 円 1平米 6万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊東市の観光業はかつてのような活況を呈しておらず、雇用環境は改善しておらず宅地需要は減退している。 (2)観光業を主とする地域経済は停滞傾向にあり、第一次取得者層の家計も厳しい情勢であることから宅地需要は低迷している。
地域要因
(1)利便性の比較的高い既成住宅地域であるが、土砂災害警戒区域指定による影響もあり、需要は弱含み。 (2)伊東駅、商店街に近く利便性は良好であるが土砂災害警戒区域における宅地需要は減退、競争力は低下しているものとみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市松原字八津６６９番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,607 円／平米 19万7,061 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,897 円／平米 21万1,243 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,897 円／平米 21万1,243 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市松原字八津６６９番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,108 円／平米 19万2,105 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,684 円／平米 20万7,233 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,160 円／平米 21万2,113 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市松原字八津６６９番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万854 円／平米 20万1,183 円／坪
推定価格 平米 坪	6万489 円／平米 19万9,977 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,042 円／平米 21万5,029 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市松原字八津６６９番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,994 円／平米 18万8,422 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,817 円／平米 19万4,449 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,312 円／平米 20万9,309 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情