路線価 (2023) 静岡県伊東市松川町480-43外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 伊東市静岡県伊東市松川町４８０番４３外
価格時点	2023 年
駅名	伊東駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万6,218 円 1平米 8万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万6,218 円／坪 1平米 8万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊東市を中心に、熱海市等の周辺市町の商業地域である。需要者の中心は地元中小企業、個人事業者であるが、幹線道路沿いにはコンビニエンスストアや広域展開の小売、飲食店舗等の需要も認められる。コロナ禍の長期化を受けて顧客の減少が続いているため商業地需要は様子見傾向が続いている。取引の中心となる価格帯は用途、目的により様々である。 (2) 同一需給圏は伊東市を中心に熱海市を含む商業地域。需要者は、物品販売、飲食業、各種サービス業等の法人又は個人業者である。商業背後地は人口減少傾向にあり、近隣地域が存する中心商店街及びその周辺に位置する商業地域においては、空店舗も見られる。需給動向は一定の実需は認められるが、動きは弱い傾向にある。中心となる価格帯は１５０㎡前後で１０００万円～１５００万円程度であるが、画地規模の大小、利用形態、繁華性の程度により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む周辺商業地域は低層の店舗、事務所が中心の商業地域であり、ホテル等を除けば高度な土地利用は為されていないほか、賃貸需要の停滞、賃料総額の上限もあって収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。土地の取引に当たっては自用目的が中心とみられ、収益目的での取引は一般的ではない。従って、実証性に優る比準価格を標準として収益価格は参考に留めて、他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の店舗、店舗併用住宅及び事務所が建ち並ぶ旧来からの既成商業地域である。貸店舗、貸事務所は見られるものの空店舗も散見し、賃貸需要は弱く土地価格に見合う投資合理性のある賃料が得られないため、収益価格は低位に求められた。取引の中心は自用目的であることから、市場取引の実勢を反映して実証性に優れ、相対的に規範性が高い比準価格を重視して、収益価格を参考の上、市場の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊東駅南東方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、ホテル等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊東市静岡県伊東市松川町４８０番４３外
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１１．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の長期化を受けて顧客の減少傾向が続いており、商業地については様子見傾向が続いている。コロナ禍の終息や今後の情勢に対する見通しは依然として不透明であり、将来予測は現時点では困難である。 (2)店舗、併用住宅、事務所、ホテル等が建ち並ぶ県道沿いの地域で、周辺では道路拡幅工事が進められているが、顧客通行量は減少傾向にあり、商業地需要は弱含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万6,218 円 1平米 8万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万6,218 円 1平米 8万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万6,218円 1平米 8万9,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万6,218円 1平米 8万9,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の長期化による顧客の減少、消費動向の減退により基幹産業である観光業の低迷が続いているため、商業地についての需要は低迷している。 (2)観光業はコロナ禍からの回復の兆しも見られるが、人口は減少傾向で、不動産需要は利便性等の良い一部地域、別荘地等を除き、弱い傾向にある。
地域要因
(1)市街地中心部に位置するが繁華性は弱い状態が続いている。日用品等については大型量販店に顧客が流出しており、商業地需要は弱い。 (2)店舗、事務所、ホテル等が見られる県道沿いの商業地域で、周辺では道路拡幅工事があるものの、不動産需要、地価とも弱含み傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市松川町４８０番４３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,958 円／平米 16万5,161 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,823 円／平米 26万589 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,303 円／平米 27万8,706 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,300 円／平米 27万8,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市松川町４８０番４３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,145 円／平米 32万1,161 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,935 円／平米 31万549 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,547 円／平米 29万6,042 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,500 円／平米 29万5,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市松川町４８０番４３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,063 円／平米 35万7,256 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,764 円／平米 33万9,738 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,328 円／平米 31万5,154 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,300 円／平米 31万5,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市松川町４８０番４３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万223 円／平米 26万5,217 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,501 円／平米 26万2,830 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,327 円／平米 29万5,315 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,300 円／平米 29万5,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情