路線価 (2023) 静岡県富士市境字西前田51-26外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市境字西前田５１番２６外
価格時点	2023 年
駅名	東田子の浦駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	770万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	763万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円／坪 1平米 3万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、富士市及び沼津市内の農家集落を包含する郊外の住宅地域一円。需要者の属性は、富士市を主として隣接市に居住する３０～４０代の１次取得者が中心。当該地域は、富士市東端に位置し通称根方街道南側の市街化調整区域内の住宅地域で、市街地と比べて取引は格段に少なく、需給動向は市街地より劣る。需要の中心価格帯は、２５０㎡前後の土地で５００万円～１０００万円、新築戸建住宅で２０００万円～２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は富士市及び周辺市の市街化調整区域内の住宅地域一円ある。需要者は富士市内の一次取得者が中心である。利便性の低い集落地域かつ、地縁的選好性が強いことから需要は限定的で、地価の下落傾向が継続している。市場の中心価格帯は土地が総額１，０００万円以下、新築戸建住宅で２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地はアパート、貸家等の収益物件が市街地に比べて少ない市街化調整区域内に存し、アパートの想定は経済合理性の観点から非現実的であり、収益価格の試算は断念した。一方、標準地は、自己使用目的で取引されるのが一般的であり、市場性を反映した比準価格を中心に価格を決定すべきと思料される。従って、市場の実勢を反映した実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、自己の居住用不動産の取得を目的とした取引が大半である。アパート等の想定は経済合理性の観点から非現実的で賃貸共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は適用しなかった。市街化調整区域内の住宅地域に存する取引事例を多数収集することができたため、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格等との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東田子の浦駅北方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市境字西前田５１番２６外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街化調整区域の住宅地域
街路	基準方位　北　　４．６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、富士市東端に位置し通称根方街道南側の市街化調整区域内の住宅地域で、周辺には農地が広がり、市街地から遠く格別な地域の変動要因は見られないことから、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。 (2)一般住宅のほか農家住宅も混在する市街化調整区域内の住宅地域である。地縁的選考性が強く、特段の変動要因はないことから当面は現状を維持すると予測する。地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の終息が見えない中、当市の生産年齢人口減少等の構造的問題や原材料価格高騰等のインフレ懸念も出てきたため、不動産市況の回復は弱い。 (2)人口減少及び高齢化率の上昇は継続し、新設住宅着工戸数は減少した。郊外の住宅地は供給過剰の状況で、総じて地価は下落傾向である。
地域要因
(1)市東端に位置し通称根方街道南側の市街化調整区域内の住宅地で、地域の変動は特にないが、郊外部で見られる宅地供給の影響を受け、地価下落継続。 (2)市街化調整区域内の住宅地域であり利便性が低く、地縁的選好性が強いため需要が限定的であり、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)東道路で、選好性及び競争力はやや強いが、個別的要因の格別な変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市境字西前田５１番２６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,564 円／平米 9万4,433 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,085 円／平米 10万6,073 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,767 円／平米 10万5,022 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市境字西前田５１番２６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,091 円／平米 12万2,623 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,553 円／平米 18万3,658 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,714 円／平米 12万4,682 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市境字西前田５１番２６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,907 円／平米 10万5,485 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,656 円／平米 11万4,573 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,756 円／平米 10万8,291 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市境字西前田５１番２６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,021 円／平米 10万9,167 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,648 円／平米 10万4,628 円／坪
標準価格 平米 坪	3万726 円／平米 10万1,580 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情