路線価 (2023) 青森県青森市浪岡大字女鹿沢字野尻28-42 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市浪岡大字女鹿沢字野尻２８番４２
価格時点	2023 年
駅名	浪岡駅 から 650m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	438万 円 (466 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	438万 円 (466 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,076 円／坪 1平米 9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は浪岡地区郊外の住宅地域一円。典型的な需要者層は当地区に居住あるいは地縁を有する一次取得者層のほか、青森市内、弘前市、五所川原市等に通勤する給与所得者等も見込まれる。商業施設や中心部にも比較的近く、価格は割安感があり、周辺では開発分譲も見られる等需要は安定している。需要の中心価格帯は、土地が４５０㎡程度で４００万円前後、新築戸建物件で１，８００万円前後と認められる。 (2) 　同一需給圏は浪岡地区の一般住宅地域一円。需要者の中心は浪岡地区在住の１次取得者か農業従事者であり、圏外からの転入は少ない。コロナ禍で一旦は足踏み状態であったが、地区の利便性等から住宅地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は４５０㎡程度で５００万円、新築戸建で１，０００万円台後半と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己利用の戸建住宅が中心の地域で、アパート等はほぼ見られず賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用は断念した。居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域で、需要者は収益性よりも代替不動産との価格バランスを考慮して意思決定を行うものと認められる。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　地域内にはアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、自用の農家住宅か一般住宅が大半であるため収益還元法は適用しなかった。地域では、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、地価は取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浪岡駅西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	141 坪 (466 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市浪岡大字女鹿沢字野尻２８番４２
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	35 m
面積	490 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	花岡公園近くの緩傾斜地に形成された住宅地域。
街路	基準方位　北　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　周辺では小規模な開発分譲が見られ一般住宅が増えている。中心部に近接する立地条件と、地価は底値感や相対的な割安感が感じられることから需要は安定しており、当分は同様に推移するものと予測する。 (2)　現状のまま農家住宅を中心とする地域として推移すると考えられる。新興住宅地域の出現により、当地域にも開発効果が波及しつつあるため、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　浪岡地区の人口は減少、世帯数は微減。中心部周辺への需要は堅調であるが、郊外の住宅地域への需要は弱く、二極化が進んでいる。 (2)　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの影響により先行きは不透明ではあるが、利便性に優れた住宅地の需要は底堅い。
地域要因
(1)　農家住宅を中心とする地域であるが付近では新築分譲等も見られ、安値感から需要は安定的である。 (2)　農家住宅を中心とする地域であり、周辺で土地利用に大きな変化は見られない。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市浪岡大字女鹿沢字野尻２８番４２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,517 円／平米 2万8,157 円／坪
推定価格 平米 坪	8,881 円／平米 2万9,361 円／坪
標準価格 平米 坪	9,261 円／平米 3万617 円／坪
査定価格 平米 坪	9,350 円／平米 3万911 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市浪岡大字女鹿沢字野尻２８番４２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,119 円／平米 2万229 円／坪
推定価格 平米 坪	7,099 円／平米 2万3,469 円／坪
標準価格 平米 坪	9,353 円／平米 3万921 円／坪
査定価格 平米 坪	9,450 円／平米 3万1,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	64 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220402201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市浪岡大字女鹿沢字野尻２８番４２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,434 円／平米 3万1,189 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,507 円／平米 3万8,042 円／坪
標準価格 平米 坪	9,295 円／平米 3万729 円／坪
査定価格 平米 坪	9,390 円／平米 3万1,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情