路線価 (2023) 静岡県富士市松岡字寺新田478-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市松岡字寺新田４７８番８外
価格時点	2023 年
駅名	富士駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,371 円／坪 1平米 7万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として富士市内における標準的住宅地域一円である。需要者は市内に居住或いは通勤する３０～４０歳代前後の一次取得者層が中心と見られるが圏外からの転入も散見される。住環境、利便性は市内において中庸的とも言える住宅地域であり、値頃感もあって相応の需要がある。需要の中心となるのは土地で１，２００～１，８００万円、新築戸建で２，７００～３，５００万円程度と見られるが、画地規模や建物仕様等によるばらつきが見られる。 (2) 同一需給圏の範囲は富士市の住宅地域である。需要者の中心は富士市に居住する２０代後半～４０代前半の一次取得者であるが、買い換え層の需要も見られる。周辺では宅地開発が散見されるが、利便性及び住環境が標準的な住宅地域であり、相応の需要も存在し、需給の著しい不均衡はない。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で１，２００万円～１，８００万円、新築の戸建物件で２，４００万円～３，５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺の類似地域に存する取引事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格と思料する。収益価格は対象標準地の収益性に着目して試算した価格であるが、近隣地域周辺は市場性に着目した取引が大半を占める住宅地域であることから、収益価格は規範性に欠くと思料する。以上から本件では、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 周辺はアパート等の賃貸共同住宅も見られるが、収益性に着目した土地取引は殆どなく、自用の住宅建築目的での土地取引が大半であり、主に居住の快適性及び利便性に着目して価格が形成されている住宅地域である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算されている。以上を検討し、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	富士駅北西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市松岡字寺新田４７８番８外
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で近年は地域要因に特筆すべき変動はなく、当面は現状程度の住環境を維持すると予測する。需給不均衡感は薄く、地価は若干の弱含み～横這い傾向にて推移すると予測する。 (2)地域内に大きな変動要因はなく、現状程度で推移するものと予測される。底堅い需要が存在し、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)富士市の人口は微減傾向で新設住宅着工戸数も減少傾向にある。市内の住宅地においては比較的供給が盛んで全般的に地価は軟調に推移している。 (2)人口は微減傾向。高齢化率は高くはないが、徐々に上昇している。富士市全体では、宅地開発が多く、供給過多の状況が続いている。
地域要因
(1)一般住宅や共同住宅が建ち並び、周辺に農地も見られる住宅地域である。安定的な需要を背景に供給も比較的多く、地価は若干の弱含み～横這い傾向。 (2)大きな地域要因の変動はない。需要は底堅い。需給の著しい不均衡はなく、地価は概ね横ばい傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市松岡字寺新田４７８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,481 円／平米 18万3,420 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,151 円／平米 20万5,471 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,703 円／平米 22万3,826 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市松岡字寺新田４７８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万621 円／平米 23万3,473 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,881 円／平米 28万617 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,121 円／平米 22万8,514 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,900 円／平米 23万7,701 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市松岡字寺新田４７８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,392 円／平米 27万5,694 円／坪
推定価格 平米 坪	8万963 円／平米 26万7,664 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,963 円／平米 22万7,992 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市松岡字寺新田４７８番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,987 円／平米 22万1,459 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,217 円／平米 21万2,301 円／坪
標準価格 平米 坪	7万491 円／平米 23万3,043 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,300 円／平米 24万2,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情