路線価 (2023) 青森県青森市大字浪館字泉川35-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市大字浪館字泉川３５番９
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	728万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,297 円 1平米 3万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	728万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,297 円／坪 1平米 3万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は青森市内の住宅地域（特に南西郊外の住宅地域）。需要者の中心は青森市内に居住する３０～４０歳代以上の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者もみられる。コロナ禍による大きな影響はなく、利便性の良い住宅地域に対する需要は比較的堅調。土地は２００㎡～２５０㎡程度で７００万円～１，０００万円、新築の戸建物件で２，６００万円～２，９００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、青森市市街地南部及び南西部の住宅地域一円。需要者は当市に居住若しくは勤務地を有する一次取得者層が中心で地縁による選好性も比較的強い。利便性良好な住宅地域で底値に近い割安感もあり需要は比較的堅調であったが、南方の西大野地区での供給圧力もあり地価は今後は横ばい傾向で推移するものと見られる。土地は２００㎡程度で総額６００万円～９００万円、新築戸建物件で２、５００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、市街地中心部から遠く、アパートも少ない住宅地域であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する郊外の戸建住宅地域で自用の戸建住宅の建築を目的とした取引が殆どであり、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって、自用目的での取引価格を基に試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はアパート等も混在する地域であるが、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。自己利用を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては収益性よりも居住の快適性や利便性等の住環境を重視して意思決定を行うものと認められる。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、付近の標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅南西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市大字浪館字泉川３５番９
標準地の範囲
東	700 m
西	200 m
南	350 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17.5 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺に商業施設や文教施設があり利便性の良い郊外の住宅地域。
街路	基準方位　北　　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の住宅地域であるが、商業施設等に近く利便性の良い住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価の底値感があることから地価は概ね横ばい推移すると予測する。 (2)商業施設や文教施設に近接し生活利便性が比較的良好な住宅地域で地価は堅調に推移してきたが、南方の西大野地区の区画整理済エリアの供給圧力もあり今後は横ばい傾向ながらやや軟調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,297 円 1平米 3万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,297 円 1平米 3万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口、新設住宅着工数は減少したが、土地取引件数は若干増加した。住宅地需要についてはコロナ禍による大きな影響は見られない。 (2)人口は減少、世帯数は横ばい傾向。利便性良好な地域に需要が集まる一方、景気の先行き不透明感も残り、利便性が劣る地域の需要は弱含みで推移。
地域要因
(1)中心部から遠いが、商業施設等への利便性が良く底値感もあることから地価は横ばいとなった。 (2)金沢小学校通り南側背後の利便性良好な住宅地域であるが、西大野地区の区画整理済区域の供給圧力もあることから地価は横ばい傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220602201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字浪館字泉川３５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,444 円／平米 14万320 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,908 円／平米 12万2,018 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,854 円／平米 12万5,145 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220602201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字浪館字泉川３５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,939 円／平米 13万2,038 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,269 円／平米 12万9,823 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,542 円／平米 12万4,114 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220502201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字浪館字泉川３５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,646 円／平米 12万1,152 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,204 円／平米 12万2,996 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220202201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字浪館字泉川３５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万899 円／平米 13万5,212 円／坪
推定価格 平米 坪	4万494 円／平米 13万3,873 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,564 円／平米 12万4,187 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情