路線価 (2023) 静岡県富士市入山瀬字壱貫地636-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市入山瀬字壱貫地６３６番３外
価格時点	2023 年
駅名	入山瀬駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,144 円／坪 1平米 5万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当市の住宅地域と隣接市の一部の住宅地域を含む圏域である。需要者は同一需給圏の居住者を主とし転入は少ない。当地域は市の郊外に位置し、利便性等が劣るほか、狭隘な道路が雑然と配置されており、需要は若干弱めとなっているが、周辺では断続的に住宅開発がなされている。取引の中心となる価格帯は、土地で１，０００～１，２００万円程度、新築の戸建物件で２，２００～２，６００万円程度と見られる。 (2) 同一需給圏は富士市、富士宮市等の市街地中心部から郊外に展開する住宅地域を内包する圏域。需要者は、当該地域に居住する３０～４０歳代前後の一次取得者層が中心である。道路事情はやや劣るが、周辺幹線道路沿いには各種店舗が出店する等、一定の利便性は担保されている。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度であるが、画地規模や建物仕様によりばらつきが見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート経営は見られない地域にあるほか、画地規模が小さいため収益物件の建築が困難となっており、収益価格は求めなかった。当地域における住宅用地の取引は、地縁性、居住の快適性や生活の利便性等に基づく自己居住目的が殆どであり、取引市場において指標となるのは適切な比準に基づく信頼性が高い比準価格である。よって、比準価格を標準とし、近時の諸要因の動向に留意し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を主体とした住宅地域であり、地域性等に鑑み、収益価格は求めなかった。比準価格は類似の取引事例から求められた価格であり、市場性を反映し、説得力がある。本件標準地は、市場性に着目した取引が大半を占める住宅地域に存することから、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から、不動産業者意見及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を概ね妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	入山瀬駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市入山瀬字壱貫地６３６番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の一般住宅地域となっており、地域要因に特段の変動要因もなく、当分の間は現在の利用状況を維持すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は小さいが、需要が弱く地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)近年は地域要因に格別の変動は見られず、今後も当面は現状程度の住環境を維持すると予測する。道路事情にやや劣る地域環境下にあって需要は軟調で、地価は若干の弱含み傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万4,144円 1平米 5万5,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,144円 1平米 5万5,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にある。住宅ローンは低金利が継続、新型コロナウイルス感染症の住宅地市場への影響は小さい。 (2)富士市の人口は微減傾向で新設住宅着工戸数も減少傾向にある。市内の住宅地においては比較的供給が盛んで全般的に地価は軟調に推移している。
地域要因
(1)利便性、街路条件が劣る状況に変更はない。需要は少なめで地価は弱含みの状況が継続している。 (2)場所により道路事情が劣り、街路条件や画地条件による選別化が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市入山瀬字壱貫地６３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,302 円／平米 13万6,544 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,518 円／平米 18万237 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,958 円／平米 18万1,691 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市入山瀬字壱貫地６３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,725 円／平米 18万4,227 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,523 円／平米 18万253 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,819 円／平米 19万1,150 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市入山瀬字壱貫地６３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,565 円／平米 18万392 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,198 円／平米 18万5,791 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,420 円／平米 17万6,607 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	南
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市入山瀬字壱貫地６３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万381 円／平米 16万6,560 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,620 円／平米 16万738 円／坪
標準価格 平米 坪	5万331 円／平米 16万6,394 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市入山瀬字壱貫地６３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,835 円／平米 15万4,837 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,846 円／平米 16万1,485 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,945 円／平米 16万5,118 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情