路線価 (2023) 静岡県富士市浅間上町2896-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市浅間上町２８９６番３６
価格時点	2023 年
駅名	富士駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万597 円／坪 1平米 8万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、富士市及び富士宮市内の市街地及び郊外の住宅地域一円。需要者の属性は、富士市を主として隣接市に居住する３０～４０代の１次取得者が中心。当該地域は、市中心部の一般住宅を主としてアパートも見られる既成住宅地域で、需給動向は実需は認められるが引き合いは弱く低調。需要の中心価格帯は、２００㎡前後の土地で１０００万円～１８００万円、新築戸建住宅で２５００万円～３３００万円程度である。 (2) 同一需給圏は富士市内の住宅地域一円である。主たる需要者は市内に在住、通勤する３０～４０歳代の一次取得者。生活利便性に優れる熟成した住宅地域であり需要は底堅い一方、近隣地域周辺では供給は限定的。しかし、郊外地域にかけ宅地開発も多く、その影響で地価は安定乃至は僅かに弱含みと見られる。需要の中心となる価格帯は土地１８０㎡程度で１，５００万円～１，８００万円、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は規模が小さく駐車場を十分確保できないため、投資採算性の観点からアパート想定による収益価格の試算は断念した。一方、標準地は居住の快適性を重視する住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を中心に価格を決定すべきと思料される。従って、市場の実勢を反映した実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が多く、周辺には居住用の賃貸物件は少なく、また、対象標準地は経済合理性のある賃貸経営が可能な画地規模でないため、収益価格は試算しない。比準価格は複数の事例を採用して要因比較を行い、適切な価格を試算した。当地域では不動産は自己居住目的の取引により価格が形成されるので、実証性を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡の検討を踏まえ、地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	富士駅北東方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市浅間上町２８９６番３６
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、市中心部の一般住宅を主としてアパートも見られる既成住宅地域で、格別な地域の変動要因は見られないほか、宅地供給は限定的だが、郊外部の宅地供給により地価は弱含みで推移してゆくものと予測される。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現在の利用状況を維持すると予測する。市内は新たに開発され供給される宅地も多く、地価はやや弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万597 円 1平米 8万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 29万1,920円 1平米 8万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万597円 1平米 8万7,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 29万1,920円 1平米 8万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の終息が見えない中、当市の生産年齢人口減少等の構造的問題や原材料価格高騰等のインフレ懸念も出てきたため、不動産市況の回復は弱い。 (2)当市の人口は微減、高齢化率は上昇し生産年齢人口は減少傾向にある。以前の工場地を中心とした宅地供給の増大に対し宅地需要は引き続き弱い。
地域要因
(1)市中心部の一般住宅を主としてアパートも見られる既成住宅地で、地域の変動は特にないが、郊外部で見られる宅地供給の影響を受け、地価は弱含み。 (2)周辺地域には文教施設や大型店舗等が充実しており生活利便性に優れる。しかし市街地外延部の開発地と比較し市場性が減少している。
個別的要因	(1)個別的要因の格別な変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市浅間上町２８９６番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,171 円／平米 27万4,963 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,198 円／平米 28万8,277 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,198 円／平米 28万8,277 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,100 円／平米 29万1,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市浅間上町２８９６番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,528 円／平米 25万9,614 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,757 円／平米 25万3,759 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,536 円／平米 28万6,088 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市浅間上町２８９６番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,275 円／平米 40万935 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,303 円／平米 37万7,886 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,571 円／平米 31万5,958 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,500 円／平米 31万9,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市浅間上町２８９６番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,602 円／平米 46万1,524 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,273 円／平米 33万8,115 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,189 円／平米 28万8,247 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,100 円／平米 29万1,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情