土地路線価格
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路線価 (2023) 静岡県富士市入山瀬字狸久保866-3 坪・平米

2023
路 線 価
静岡県 富士市
静岡県富士市入山瀬字狸久保866番3 (富士)
  • 周辺状況: 住宅地 (農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域)
  • 入山瀬駅 から 1800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 静岡県 富士市静岡県富士市入山瀬字狸久保866番3
価格時点 2023
駅名 入山瀬駅 から 1800m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,310万
(317 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 13万6,207
1平米 4万1,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
1,310万
(317 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 13万6,207 円/坪
1平米 4万1,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士市郊外の価格低位の住宅地域一円である。需要者は市内に居住又は勤務する一次取得者が中心である。生活利便性の劣る市街化調整区域の住宅地域への需要は低調な中、総額面での価格優位性と地縁性により需要は存在している。土地は総額で1,000万円程度、建売住宅で2,000~3,000万円程度が不動産取引の中心である。

(2) 同一需給圏は富士市北部郊外の住宅地域である。需要者の中心は富士市内に居住する一次取得者とみられる。富士市郊外の市街化調整区域で利便性に劣るため需要は低調で地価は下落傾向とみられる。取引の中心は土地900万~1,400万円程度、新築戸建で2,000万円~3,000万円程度となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域で賃貸市場が不成立のため、収益価格は試算しなかった。比準価格は当市郊外の市街化調整区域における取引事例及び市街化区域内における地域的特性が類似する事例から試算したもので精度は高いと認められる。当地域は自用目的の取引が中心で、地縁性及び快適性を重視する住宅地域であり、収益性は取引の指標となりにくいため、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 既存の住宅地で原価法の適用が困難であり、また市街化調整区域に指定され、賃貸市場が未成熟であって取引の大部分は自用目的とみられること等から収益還元法の適用も断念した。よって、本件では比準価格を中心として代表標準地からの検討も行って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 入山瀬駅北方
距離 1800 m
土地の状態
土地面積 95.9 坪 (317 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 富士市静岡県富士市入山瀬字狸久保866番3
標準地の範囲
200 m
西 200 m
100 m
150 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 21 m
面積 315 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、5.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 0
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 0
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域に存する既成住宅地域で、新東名高速道路ICに近く交通利便性は認められるものの生活利便性は劣り、当面需要は弱い状態が続くものと予測する。

(2)農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 13万6,207
1平米 4万1,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 13万6,207
1平米 4万1,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 13万6,207
1平米 4万1,200
前年から次年への変動率 -0.7 %
2022年
1坪 13万7,199
1平米 4万1,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 13万6,207
1平米 4万1,200
前年から次年への変動率 -0.7 %
2019年
1坪 13万7,199
1平米 4万1,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にある。住宅ローンは低金利が継続、新型コロナウイルス感染症の住宅地市場への影響は小さい。

(2)富士市の人口は減少傾向にあり高齢化率も上昇していて地価は下落傾向にあるが新型コロナの影響は落着き下落幅は全体的に縮小している。

地域要因
(1)当地区は郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、生活利便性等が劣ることから需要が弱い状況が続いている。

(2)当地区は市内郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、利便性等が劣ることから需要が弱く、地価の下落傾向が続いている。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 5K静岡第2
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 富士市
地域 静岡県富士市入山瀬字狸久保866番3
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万6,179 円/平米
11万9,608 円/坪
推定価格 平米
4万1,949 円/平米
13万8,683 円/坪
標準価格 平米
4万1,046 円/平米
13万5,698 円/坪
査定価格 平米
4万1,000 円/平米
13万5,546 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 5K静岡第2
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 富士市
地域 静岡県富士市入山瀬字狸久保866番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万2,862 円/平米
17万4,762 円/坪
推定価格 平米
5万4,573 円/平米
18万418 円/坪
標準価格 平米
4万1,002 円/平米
13万5,553 円/坪
査定価格 平米
4万1,000 円/平米
13万5,546 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 5K静岡第2
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 富士市
地域 静岡県富士市入山瀬字狸久保866番3
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
4万1,962 円/平米
13万8,726 円/坪
推定価格 平米
4万2,219 円/平米
13万9,576 円/坪
標準価格 平米
4万1,310 円/平米
13万6,571 円/坪
査定価格 平米
4万1,300 円/平米
13万6,538 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 5K静岡第2
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 富士市
地域 静岡県富士市入山瀬字狸久保866番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万381 円/平米
16万6,560 円/坪
推定価格 平米
4万8,620 円/平米
16万738 円/坪
標準価格 平米
3万6,392 円/平米
12万312 円/坪
査定価格 平米
3万6,400 円/平米
12万338 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 5K静岡第2
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 富士市
地域 静岡県富士市入山瀬字狸久保866番3
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万1,907 円/平米
10万5,485 円/坪
推定価格 平米
3万4,656 円/平米
11万4,573 円/坪
標準価格 平米
3万9,517 円/平米
13万643 円/坪
査定価格 平米
3万9,500 円/平米
13万587 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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