路線価 (2023) 静岡県富士市本市場字北古新田44-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市本市場字北古新田４４番１０
価格時点	2023 年
駅名	富士駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,698 円／坪 1平米 9万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当市の住宅地域一円の圏域。需要者が同一需給圏の居住者を主とし転入は少ない。県東部の主要都市で人口が多く、利便性や住環境が比較的恵まれる富士駅周辺住宅地等では住宅地需要が安定している。一方、利便性等が見劣りする郊外住宅地等の需要は若干弱めとなっている。当地域は、中心地に近く、富士駅徒歩圏内に位置しており、周辺では土地は１２００～１８００万円程度、新築の戸建物件は２７００～３５００万円程度とみられる。 (2) 同一需給圏は富士市内の住宅地域であり、主として中心市街地及びその周辺等に展開する住宅地域一円。需要者は市内に居住する３０～４０歳代前後の一次取得者層が中心であるが、圏外からの転入も見られる。市域中心部への接近性は概ね良好で、利便施設、商業施設等の利用は容易であり、潜在需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、更地で１，２００～１，８００万円程度、土地建物総額で３，０００～４，０００万円程度と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、相続税対策等で建設されたものも多く賃貸物件自体の取引は少なく自用としての利用を目的とする取引が中心的である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重視されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件標準地の画地条件及び地域環境等に鑑み、収益価格は求めなかった。比準価格は、類似の取引事例から試算した実証的な価格であり、市場性を反映し説得力がある。近隣地域は、一般住宅を主体とした住宅地域であり、市場性に着目した取引が大半を占めることから、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から本件では、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	富士駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市本市場字北古新田４４番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部に近い住宅地域で、当面は現状にて生活の利便性等が良好な住宅地として推移するものと予測される。需要が多い地域にあるため、地価水準は概ね安定的に推移すると予測される。 (2)一般住宅が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域で、近年は地域要因に特筆すべき変動はなく、当面は現状同様の住宅地域として安定的に推移すると予測する。利便性は良好で、地価は概ね横這い傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は微減傾向である。建築着工件数も微減傾向が続いている。全体の地価下落率は前年からは縮小傾向にある。 (2)富士市の人口は微減傾向で新設住宅着工戸数も減少傾向にある。市内の住宅地においては比較的供給が盛んで全般的に地価は軟調に推移している。
地域要因
(1)富士駅や中心市街地に近い住宅地域で、商業施設にも近く、利便性等の良い住宅地域。需要が安定的な地域であり、価格水準は概ね安定している。 (2)富士市中心部に近い利便な住宅地域である。市内においては相対的に選好性が高く、近年需給は概ね均衡しており、地価は安定的な推移が窺える。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は中庸であり、特に記載すべき変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市本市場字北古新田４４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,392 円／平米 27万5,694 円／坪
推定価格 平米 坪	8万963 円／平米 26万7,664 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,583 円／平米 31万2,691 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,600 円／平米 31万2,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市本市場字北古新田４４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,998 円／平米 31万757 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,916 円／平米 31万7,098 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,398 円／平米 31万8,692 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市本市場字北古新田４４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,091 円／平米 36万655 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,896 円／平米 34万3,480 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,200 円／平米 32万4,649 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,200 円／平米 32万4,649 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市本市場字北古新田４４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,183 円／平米 36万7,571 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,907 円／平米 35万3,435 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,896 円／平米 32万6,950 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,900 円／平米 32万6,963 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情