路線価 (2023) 北海道札幌市東区北9条東3-40-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市東区北海道札幌市東区北９条東３丁目４０番１４
価格時点	2023 年
駅名	さっぽろ駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億8,500万 円 (1763 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4億8,500万 円 (1763 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円／坪 1平米 27万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ札幌駅周辺及び東区の地下鉄駅周辺の商業地域一帯。主な需要者は全国展開しているマンション開発業者及び地元不動産業者等である。周辺地域は再開発が進み、病院や企業の本社が進出してきている。用地不足及び他の地域と比較した土地の割安感から需要は増大し、特に規模の大きい用地は高額で取引される可能性が高く、地価は上昇している。土地の価格は規模及び街路条件等で大きく異なり中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は主に東区のＪＲさっぽろ駅周辺に展開する商住混在地域であるが、広義には地下鉄駅周辺等のマンション適地の存する範囲と把握される。需要の中心は投資目的の法人事業者、不動産関連業者、マンション・ディベロッパー等である。分譲マンション市況は依然好調であり、開発適地に対する需要も堅調で、都心への接近性、利便性も良好なことから地価は上昇傾向となっている。取引される総額、規模は様々で、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 多数の取引事例から求められた比準価格は取引市場の実勢を反映している。周辺では高層の分譲マンションが多く、価格の妥当性を判断する有力な手法として開発法を適用し投資採算性の検証を行なった。両価格は開差が認められるが本件評価では比準価格を重視し、開発法による価格はやや想定要素が含まれるため参考とし、前年公示価格からの検討さらに札幌駅周辺の地価動向並びにマンション用地の需要が高い点を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は分譲マンションも多いことから、高層マンションの建設を想定した開発法も適用したが、開発計画、事業日程等は現下の事業環境を反映し妥当と認められる。比準価格は広域的な類似地域から５事例を採用し、最近の需給動向も考慮して試算した信頼し得る価格と思料する。本評価においては、精度に優る比準価格を重視し、想定要素を含む開発法による価格を参考に、前年価格からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	さっぽろ駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	533.3 坪 (1763 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	13F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層のマンション、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市東区北海道札幌市東区北９条東３丁目４０番１４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	35 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	４５ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域が再開発されつつあり、店舗、病院が新設され利便性が高まっている。マンション販売が好調なため立地の良さから需要が高まり地価は上昇傾向で推移すると思われる。今後は金利の動向に注視する必要がある。 (2)今後もマンション、事務所の混在する住宅地域として推移すると予測する。ＪＲ駅徒歩圏内にあって需要は堅調であり、将来的には新幹線新駅開業に向けた期待感もあり、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層分譲マンション用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
前年から次年への変動率 11.8 ％
2022年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
前年から次年への変動率 11.8 ％
2019年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内景気は、緩やかに持ち直しているが、住宅投資は減少している。新築住宅着工戸数では、持家、貸家は減少しているが、分譲は持ち直している。 (2)分譲マンション市況は依然好調を維持しており、マンション適地では需要が増大しているが、今後は建築費高騰による価格転嫁の影響が懸念される。
地域要因
(1)地域要因の変動は見られない。低金利政策の継続及び立地の良さからマンション用地等への需要が底堅く、地価水準が上昇している。 (2)周辺では大規模な再開発計画も進行中で、さっぽろ駅徒歩圏におけるマンション用地需要は堅調であり、地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2221041103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北９条東３丁目４０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万7,792 円／平米 98万4,500 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,939 円／平米 100万8,128 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,792 円／平米 98万4,500 円／坪
査定価格 平米 坪	31万6,000 円／平米 104万4,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221051103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北９条東３丁目４０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,283 円／平米 82万4,130 円／坪
推定価格 平米 坪	25万5,266 円／平米 84万3,909 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,485 円／平米 77万8,513 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221051103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北９条東３丁目４０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,953 円／平米 74万7,001 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,414 円／平米 86万7,541 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,558 円／平米 78万8,673 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221051103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北９条東３丁目４０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,367 円／平米 67万2,331 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,841 円／平米 68万7,122 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,091 円／平米 62万1,829 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2221051103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北９条東３丁目４０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,732 円／平米 90万8,264 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,875 円／平米 93万1,879 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,688 円／平米 88万4,977 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情