路線価 (2023) 静岡県富士市南町51-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市南町５１番１０外
価格時点	2023 年
駅名	吉原駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,840万 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,357 円 1平米 8万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,850万 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万18 円／坪 1平米 8万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士市内の商業地域や混在地域である。需要は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者や中小規模法人が中心とみられる。駅からはやや離れた吉原商店街背後の店舗や事務所、併用住宅等がみられる商業地域で需要は減少傾向にあり、地価は下落傾向と思料される。画地規模等にバラツキがあり取引の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は富士市及びその周辺市の旧市街地等の既成商業地域一円である。中心となる需要者は地元法人や個人等である。当該地域は駅や商店街に近い既成商業地域で事務所や住宅も見られる。街路条件等は良好なものの、幹線道路沿いの大型店舗等に顧客が流れているため繁華性がやや劣る。商業地への需要は強くなく、土地取引件数は少ない。画地規模によって成約価格も様々であり中心となる価格水準を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧来からの商店街背後の商業地域であり、収益物件もみられるものの取引市場は大都市圏に比べ未成熟であり、収益価格は精度が低いとみられる。よって実証的な比準価格を中心として、収益価格を参考のうえ、代表標準地との検討も行って鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 周辺には賃貸店舗も見られるが繁華性が低く賃貸需要は弱い。また、近隣地域は自用目的の事務所や住居等が中心で土地価格と賃料との間の相関関係は低く、収益還元法は低位に求められた。当該地域では前記の通り自用目的での取引が多く、市場での取引水準が重視され価格が形成されていることから、収益価格は参考に富士市内の商業地の市場動向等を考慮し、実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格等との均衡にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	吉原駅北西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	137.3 坪 (454 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の事務所のほか店舗等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市南町５１番１０外
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所や住宅も見られる商業地域であり、格別の変動要因がないことから当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)事務所や住宅も見られる商業地域であり、格別の変動要因がないことから当分の間は現状を維持すると予測する。地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万9,357 円 1平米 8万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万18 円 1平米 8万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万18円 1平米 8万4,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)富士市の人口は減少傾向にあり高齢化率も上昇していて地価は下落傾向にあるが新型コロナの影響は落着き下落幅は全体的に縮小している。 (2)コロナ禍によるテナント需要等の低迷により、中心部の歓楽街等と郊外の路線商業地域における収益性に二極化が生じている。
地域要因
(1)吉原商店街背後の事務所や店舗の見られる商業地域で商況低迷の影響を受け、需要は弱含みで推移している。 (2)歓楽街や駅周辺の店舗等はテナント退去への懸念が高まっている。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市南町５１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,152 円／平米 24万8,453 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,676 円／平米 24万3,573 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,105 円／平米 27万8,051 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,100 円／平米 27万8,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市南町５１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,528 円／平米 25万9,614 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,757 円／平米 25万3,759 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,534 円／平米 27万9,469 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市南町５１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万503 円／平米 23万3,083 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,102 円／平米 25万8,205 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,560 円／平米 27万2,943 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市南町５１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,046 円／平米 30万998 円／坪
推定価格 平米 坪	9万317 円／平米 29万8,588 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,428 円／平米 28万5,731 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,400 円／平米 28万5,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市南町５１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,683 円／平米 24万290 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,320 円／平米 23万9,090 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,183 円／平米 28万1,615 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,200 円／平米 28万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情