路線価 (2023) 静岡県富士市水戸島元町33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市水戸島元町３３番
価格時点	2023 年
駅名	富士駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万5,723 円 1平米 9万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万5,062 円／坪 1平米 9万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は富士市内の商業地域。需要者は同一需給圏内の法人、個人事業者が中心である。富士駅前に小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、コロナ渦の影響により閉店も増加し、繁華性が低下した状態が続いている。また、顧客は路線商業施設、大型店舗に流出する等、商業地としての需要は弱い状態が続いている。商業地の取引自体が少なく、取引される規模や価格帯は様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は富士駅及びその周辺の商業地域一円である。中心となる需要者は地元法人や個人等である。立地条件により事務所や小規模店舗等の用途の多様性が認められるが、コロナ禍の影響により空き店舗が散見され、テナント需要は大きく低迷している。立地条件、規模及び用途等により取引価格に大きな相違があるため、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 富士市内の商業地の取引事例を採用し、適切に比準を行っており、地域要因格差も適正な範囲内であることから規範性の高い比準価格が求められている。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。以上から、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内において賃貸市場は未成熟で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難なため収益還元法は適用できず、市場での取引水準が重視される。従って市場の実態を表す実証的な比準価格を採用し、需給動向及び代表標準地価格等との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	富士駅南西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗等が多い駅裏の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市水戸島元町３３番
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)富士駅前の商業地域であるが、商業地としての需要は限定されている。今後も現状程度で推移するものの、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)コロナ禍の収束まではテナント需要の落ち込みが予想され、今後の需要の回復については予断を許さない状況が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万5,723 円 1平米 9万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万5,062 円 1平米 9万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万5,723円 1平米 9万5,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万5,062円 1平米 9万5,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)既存の商業地域に対する需要は全般的に弱い傾向が続いているが、郊外路線商業地域については需要が回復傾向にある。 (2)コロナ禍によるテナント需要等の低迷により、中心部の歓楽街等と郊外の路線商業地域における収益性に二極化が生じている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。路線商業施設、大型店舗等に顧客が流出し、商業地としての需要は限定されている。 (2)歓楽街や駅周辺の店舗等はテナント退去への懸念が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市水戸島元町３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,683 円／平米 24万290 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,320 円／平米 23万9,090 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,158 円／平米 31万4,592 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,200 円／平米 31万4,731 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市水戸島元町３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,490 円／平米 32万2,302 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,416 円／平米 33万8,587 円／坪
標準価格 平米 坪	12万348 円／平米 39万7,870 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市水戸島元町３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万841 円／平米 26万7,260 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,575 円／平米 27万2,993 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,835 円／平米 31万219 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市水戸島元町３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,181 円／平米 33万4,504 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,759 円／平米 32万3,191 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,800 円／平米 32万3,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情