路線価 (2023) 静岡県富士市中央町1-21-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市中央町１丁目２１番１外
価格時点	2023 年
駅名	富士駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (1735 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (1735 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万9,939 円／坪 1平米 9万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士市内の商業地域一円である。需要者の中心は圏内の企業であるが、圏外大企業の参入もあり得る。市役所をはじめ各種商業・公共施設が立地する幹線道路沿いの商業地域であり、背後人口が多く一定の出店需要が見込めるため、地価は堅調と見られる。定期借地や建て貸しといった売買に拘らない土地利活用方法が増えており、売買取引が少ない上に規模・用途等により大きく価格が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、富士市内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域一円。需要者は全国展開をする法人、比較的資本力のある地元法人が中心である。近隣地域は青葉通り沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域で、売買需要よりも賃貸需要が強く、今後の車両通行量や集客施設の進出状況等により、出店需要は大きく左右される。当市商業地域の取引件数は少なく、中心となる価格帯は規模、用途等によりまちまちで見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、自用及び賃貸店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸物件は介在するが、収益不動産そのものの取引は少なく収益不動産に対する取引市場の成熟の程度は総じて低い。このため価格形成においては地域間の水準比較により重きを置く傾向がある。したがって、価格実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額の関連や代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 高騰する建築費等に見合う賃料水準となっていないことや元本と果実の相関関係が希薄なこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は代替競争関係のある取引事例から試算したもので精度は高いものと認められる。収益価格は検討すべき価格ではあるが、上記の点を考慮した結果、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	富士駅北東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	524.8 坪 (1735 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	ロードサイド型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市中央町１丁目２１番１外
標準地の範囲
東	170 m
西	100 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	45 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ市道、二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地を走る幹線道路沿いの路線商業地域であり、今後とも現状のまま推移するものと見られる。商業地の分散化が進む中で中庸な競争力を維持しており、今後も同様の傾向が継続するものと推定される。 (2)官公庁に近く繁華性の比較的高い路線商業地域で、今後も底堅い需要が見込まれるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万9,939 円 1平米 9万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万9,939円 1平米 9万9,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は微減傾向である。建築着工件数も微減傾向が続いている。全体の地価下落率は前年からは縮小傾向にある。 (2)当市における路線商業地域の繁華性は維持されている。
地域要因
(1)市内中心地に近い路線商業地にあり希少性もあることから商況は停滞気味であるものの一定の需要層があるが、需給ともやや弱含みである。 (2)店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は中庸であり、特に記載すべき変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市中央町１丁目２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,122 円／平米 22万1,905 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,377 円／平米 26万9,032 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,727 円／平米 32万9,697 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,700 円／平米 32万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市中央町１丁目２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,046 円／平米 30万998 円／坪
推定価格 平米 坪	9万317 円／平米 29万8,588 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,456 円／平米 34万2,026 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市中央町１丁目２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,971 円／平米 29万832 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,606 円／平米 35万9,051 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,730 円／平米 32万9,707 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,700 円／平米 32万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市中央町１丁目２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,181 円／平米 33万4,504 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,197 円／平米 32万7,945 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,200 円／平米 32万7,955 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情