路線価 (2023) 静岡県富士市吉原3-3480-158 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市吉原３丁目３４８０番１５８
価格時点	2023 年
駅名	吉原駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	923万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	921万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,619 円／坪 1平米 7万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、富士市内の中心商業地あるいは幹線道路沿い地域一帯。需要者の属性は、物品販売、飲食業、各種サービス業等の法人あるいは個人事業者である。幹線道路沿いは量販店等の出店が見られる一方で、中心商店街は空店舗が散見される。需給動向は一定の実需は認められるが、引き合いは弱い。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡前後で７５０万円～２１００万円程度であるが、画地規模の大小、利用形態、繁華性の程度等によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は富士市内の商業地域及び住商混在地域一円である。需要者は当市に地縁・血縁関係を有する個人事業者を中心に小規模法人等を若干含む。近隣地域は旧中心商店街背後に形成された混在商業地域で以前は飲食店舗等商業的利用が多かったが現在は住宅利用目的が中心で需要が弱く、地価は下落傾向にある。中心価格帯は規模・用途の多様性などから幅が広く、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、在来からの自用の店舗や店舗兼住宅が主として建ち並ぶ中に、月極駐車場のほか店舗、事務所等の賃貸物件も一部に見られるものの、賃料中心に価格形成されるまでに至っていないことから、収益価格の規範性は比準価格の規範性に比べ相対的に低い。従って、収益価格は参考に留め、市場性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は飲食店舗が多かったが住宅が増加傾向にあること等から自用目的の取引が殆どで事業用の賃貸市場の成熟度は高くない。商業地ではあるが収益性によって価格形成がなされていないことから収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。以上から、精度が相対的に劣る収益価格は参考に留め、市場を反映した実証的な比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	吉原駅北西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗が多い中心商店街背後の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市吉原３丁目３４８０番１５８
標準地の範囲
東	10 m
西	25 m
南	100 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、店舗併用住宅のほか一般住宅やアパート等が見られる商業地域で、歩行者通行量の減少や商業繁華性の低下から周辺で駐車場も介在しており、今後、商住混在地域へと徐々に移行してゆくものと予測される。 (2)近隣地域は飲食店舗が多い旧中心商店街背後の混在商業地域であったが、一般住宅、アパート等が一層増えつつある。需要が弱いことから今後も地価水準は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,619 円 1平米 7万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 24万8,942円 1平米 7万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,619円 1平米 7万4,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 24万8,942円 1平米 7万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の終息が見えない中、当市の生産年齢人口減少等の構造的問題や原材料価格高騰等のインフレ懸念も出てきたため、不動産市況の回復は弱い。 (2)当市の人口は微減、高齢化率は上昇し生産年齢人口は減少傾向にある。市内の郊外を中心とした宅地の供給増大に対し、宅地需要は引き続き弱い。
地域要因
(1)県道背後の店舗、住宅が混在する商住混在地域に移行しつつある地域で、不動産需要は弱いが供給は少ないことから、地価は弱含み傾向にある。 (2)近隣地域は飲食店舗が多い旧中心商店街背後の商住混在地域である。未だ住宅地としての需要が弱いことから繁華性及び市場性は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因の格別な変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市吉原３丁目３４８０番１５８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万28 円／平米 23万1,513 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,608 円／平米 24万42 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,090 円／平米 24万4,942 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市吉原３丁目３４８０番１５８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,278 円／平米 23万5,645 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,521 円／平米 27万6,120 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,790 円／平米 25万562 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市吉原３丁目３４８０番１５８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,181 円／平米 33万4,504 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,621 円／平米 25万3 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,600 円／平米 24万9,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市吉原３丁目３４８０番１５８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,046 円／平米 30万998 円／坪
推定価格 平米 坪	9万317 円／平米 29万8,588 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,592 円／平米 25万6,519 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,600 円／平米 25万6,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情