路線価 (2023) 静岡県富士市御幸町19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市御幸町１９番
価格時点	2023 年
駅名	富士駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,200万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,647 円 1平米 8万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,200万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,647 円／坪 1平米 8万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士市の商業地域を主とし、隣接市の一部を含む圏域である。需要者は同一需給圏の個人事業者及び小法人事業者が多い。旧吉原中心地の南方に位置する商業地で、地域経済の停滞及び店舗の郊外移転による影響により商況は思わしくなく、近隣商業地の需給はやや弱め基調と見られ、価格水準は背後に所在する住宅地の水準に近づいている。取引の中心となる価格帯は、物件の規模に応じて幅広い。 (2) 同一需給圏の範囲は富士市のほか、沼津市及び富士宮市等の近隣市町である。需要者の中心は同一需給圏内の個人事業者及び法人であり、同一需給圏外からの需要は少ない。地域内に集客力を有する店舗はなく、繁華性は低い。店舗敷地としての需要は減少傾向にあるが、事務所敷地の需要は見られる。商業地域の取引件数は少なく、かつ取引される面積にバラツキがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。賃貸物件も介在するが、収益不動産取引市場の成熟度は総じて低く、土地代を含めた投資金額に見合った賃料収入が得られないため、収益価格は低位の試算結果となり、規範性が低い。比準価格は、複数の取引事例を基礎に試算したもので実証性に富む。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸事務所等も見られる商業地域であるが、自用の店舗、事務所が多い。繁華性が低いため、賃貸店舗の需要は少ない。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算されている。商業地域であるが、自用目的での土地取引が中心であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、更に代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	富士駅東方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	112.5 坪 (372 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、一般住宅の混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市御幸町１９番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	23 m
面積	370 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、住宅等も見られる近隣商業地域として、当面は現状程度に推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は小さいが、商況は停滞傾向が継続するものと予測する。 (2)大きな変動要因はなく、繁華性の上昇は予測されない。大型店舗が存在する商業地域との競争力は弱く、地価は弱含み傾向と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,647 円 1平米 8万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万4,647 円 1平米 8万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,647円 1平米 8万6,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万4,647円 1平米 8万6,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県の景気は回復の過程にあるが個人消費は弱めの動きで、路線商業地には相応の需要はあるが、一般の商業地の地価は下落基調で推移している。 (2)人口は微減傾向が続いている。吉原商店街等の既成商業地域の繁華性の上昇は見込めない。新規出店は郊外部等に多く見られる。商業地は分散化傾向。
地域要因
(1)顧客の購買力は郊外型の大型店やネット販売等に向かう傾向にあり、中心市街地外縁部の近隣商業地域は衰退傾向が継続している。 (2)需要を喚起するような地域要因の変動はなく、繁華性の上昇は見られない。店舗の進出は見込まれない状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市御幸町１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万503 円／平米 23万3,083 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,102 円／平米 25万8,205 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,872 円／平米 25万4,139 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市御幸町１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,617 円／平米 27万3,132 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,617 円／平米 27万3,132 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,260 円／平米 28万1,870 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,300 円／平米 28万2,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市御幸町１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,278 円／平米 23万5,645 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,521 円／平米 27万6,120 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,092 円／平米 28万7,926 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市御幸町１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,411 円／平米 24万9,309 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,144 円／平米 22万5,284 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,258 円／平米 28万5,169 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情