路線価 (2023) 静岡県富士市中之郷字新町下1260-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市中之郷字新町下１２６０番１
価格時点	2023 年
駅名	富士川駅 から 240m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,870万 円 (1334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,830万 円 (1334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,267 円／坪 1平米 5万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧富士川町を含めた富士市の路線商業地域一円。需要者は全国展開をする法人、比較的資本力のある地元法人が中心である。路線商業地域は売買需要よりも賃貸需要が強く、今後の車両通行量や集客施設の進出状況等により、出店需要は大きく左右される。旧富士川町の商業地域の取引件数は少なく、中心となる価格帯は規模、用途等によりまちまちで見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は富士市内の商業地域。需要者は同一需給圏内の法人、個人事業者が中心である。富士川駅近くに小売店舗、住宅等が混在する地域であるが、繁華性が低下した状態が続いている。また、顧客は周辺市の路線商業施設、大型店舗に流出する等、商業地としての需要は弱い状態が続いている。商業地の取引自体が少なく、取引される規模や価格帯は様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高騰する建築費に見合う賃料水準となっていないことや元本と果実の相関関係が希薄なこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は旧富士川町の商業地の取引事例が十分収集できなかったため、旧富士市の取引事例も採用し試算したもので精度は高いものと認められる。収益価格は検討すべき価格ではあるが、上記の点を考慮した結果、実証的な比準価格を標準に、収益価格は参考に留めて調整し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 富士市内の商業地の取引事例を採用し、適切に比準を行っており、地域要因格差も適正な範囲内であることから規範性の高い比準価格が求められている。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。以上から、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、市場動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	富士川駅南西方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	403.5 坪 (1334 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道型店舗、一般住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	191 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市中之郷字新町下１２６０番１
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	250 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	191 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧富士川町の商業地域は商況が停滞しており、当面地価は下落傾向が続くものと予測するが、その傾向は落ち着きをみせつつある。 (2)富士川駅近くの商住混在地域であるが、商業地としての需要は限定されている。今後も現状程度で推移するものの、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,267円 1平米 5万1,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市における路線商業地域の繁華性は維持されている。 (2)既存の商業地域に対する需要は全般的に弱い傾向が続いているが、郊外路線商業地域については需要が回復傾向にある。
地域要因
(1)旧富士川町の商業地域は商況は厳しい状況が続いている中、価格水準は底値圏に近づいている。 (2)地域要因に特段の変動はない。周辺市の路線商業施設、大型店舗等に顧客が流出し、商業地としての需要は限定されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市中之郷字新町下１２６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,122 円／平米 22万1,905 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,377 円／平米 26万9,032 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,635 円／平米 17万705 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市中之郷字新町下１２６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,006 円／平米 4万2,998 円／坪
推定価格 平米 坪	4万628 円／平米 13万4,316 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,482 円／平米 16万281 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市中之郷字新町下１２６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,081 円／平米 19万2,016 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,907 円／平米 19万1,441 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都機能誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市中之郷字新町下１２６０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万1,653 円／平米 17万765 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,373 円／平米 21万2,817 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,252 円／平米 16万2,827 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情