路線価 (2023) 静岡県富士市鷹岡本町14-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市鷹岡本町１４番８外
価格時点	2023 年
駅名	入山瀬駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万2,327 円 1平米 6万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円／坪 1平米 6万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、富士市を中心とした商住混在地域及び富士市北西部の住宅地域一円。需要者の中心は地縁性のある個人または法人等である。郊外の旧来型の商店街では、経営者の高齢化、大規模ショッピングセンターへの顧客の流出等により、空き店舗が増加しており、繁華性は低く、土地取引は少ない。中心価格帯は規模・用途の多様性等から幅が広く、その把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は富士市内の商業地域及び住商混在地域又は対象不動産周辺の住宅地域である。中心となる需要者は地元法人や個人等である。当該地域は旧来型の商店街のような近隣商業地域で、経営者の高齢化や郊外型の大型商業施設への顧客流出の影響を強く受けており、繁華性が劣る。当該商業地への需要は弱く、土地取引件数は少ない。地価は下落傾向であるものの、画地規模によって成約価格も様々であり中心となる価格水準を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の近隣地域内は駅に近く旧来は自用の店舗、事務所が建ち並んでいたが近年は閉鎖店舗も多く住宅化も進む商業地域である。賃貸物件も介在するが、収益不動産そのものの取引は少なく収益不動産取引市場の成熟の程度は極めて低く価格形成においては地域間の水準比較により取引が行われる傾向にある。よって、価格実証性に富む比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、需給動向等及び代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には賃貸店舗も若干見られるが繁華性が低く賃貸需要は弱い。また、近隣地域は自用目的の住居等が中心で土地価格と賃料との間の相関関係は低く、収益還元法は低位に求められた。当該地域では前記の通り自用目的での取引が多く、市場での取引水準が重視され価格が形成されていることから、収益価格は参考に富士市内の商業地の市場動向等を考慮し、実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格等との均衡にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	入山瀬駅南西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、住宅等が混在する駅に近い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市鷹岡本町１４番８外
標準地の範囲
東	120 m
西	20 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ身延線入山瀬駅に近い店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域で、格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。郊外の旧来型の商店街で、需要は弱く、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (2)店舗や一般住宅棟が混在する近隣商業地域で特段の変動要因はなく現状を維持すると予測する。郊外の商店街であり繁華性が低く地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万2,327 円 1平米 6万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万2,327円 1平米 6万1,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は微減傾向である。建築着工件数も微減傾向が続いている。全体の地価下落率は前年からは縮小傾向にある。 (2)人口減少及び高齢化率の上昇は継続し、新設住宅着工戸数は減少した。郊外の住宅地は供給過剰の状況で、総じて地価は下落傾向である。
地域要因
(1)地域の土地利用状況に特段の変動要因はないが、郊外型大型店舗への顧客の流出等により、地域の繁華性は継続して衰えている。 (2)地域要因に特段の変動はない。郊外の大型商業施設等への顧客流出が顕著であり地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は中庸であり、特に記載すべき変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市鷹岡本町１４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,217 円／平米 23万8,749 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,572 円／平米 26万9,677 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,941 円／平米 20万8,083 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市鷹岡本町１４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,325 円／平米 21万9,270 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,927 円／平米 21万7,955 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,157 円／平米 20万2,185 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市鷹岡本町１４番８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万1,653 円／平米 17万765 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,373 円／平米 21万2,817 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,950 円／平米 19万4,889 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市鷹岡本町１４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,911 円／平米 24万1,044 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,016 円／平米 21万4,943 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,510 円／平米 20万3,352 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情