路線価 (2023) 静岡県富士市松岡字山道下259-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市松岡字山道下２５９番６外
価格時点	2023 年
駅名	富士駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,530万 円 (1234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,330 円 1平米 3万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,540万 円 (1234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,661 円／坪 1平米 3万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、富士市を中心に隣接市を含む岳南地区の工業地域一円である。需要者は同一需給圏内の中小規模の製造業の事業者等が中心である。旧来の中小工場が立地している範囲が狭い工業地域で、周辺は小学校や店舗も立地し生活利便性も相応のものがあるので、住宅地化の進行も見られる。内陸部の工業地に対する潜在的需要はあるが工業地としては街路条件が劣り、価格は僅かに弱含み傾向にある。工業地取引の中心価格帯は規模や立地条件により幅が広い。 (2) 同一需給圏は主に富士市を中心とした工業地域一円。需要者は工場を運営する地元企業のほか、資本力のある大手企業の参入も想定される。当市における工業地の供給が限定的な中、一部に国内回帰の動きから需要は概ね堅調。中心となる価格帯は規模、用途等によりまちまちで見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工業地域における土地取引の目的は殆どが自用の工場、倉庫等の建築であり、工場、倉庫等の賃貸需要は弱く、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。工業地域の土地取引は極めて少ないため、広域的な観点から取引事例を収集し比準価格を試算した。本件では、需給動向の検討を踏まえ、代表標準地との均衡を考慮し、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった。比準価格は富士市の取引事例を基に試算したもので精度は高いものと認められる。自用の取引が中心で、効率性等を重視する工業地域であるため、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	富士駅北西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	373.3 坪 (1234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市松岡字山道下２５９番６外
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には住宅もみられる内陸部に位置する工業地域であり、地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。沿岸部から内陸部への移転需要はあるが、目立った動きには至っていない。 (2)東名高速道路や幹線道路からのアクセスはやや劣るものの、地価は底値圏にあるため、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,330 円 1平米 3万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,330円 1平米 3万6,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県の景気は供給面の制約等により伸び悩み、生産は弱めの動きとなっている。中小企業は設備投資には慎重な姿勢を継続している。 (2)中小工場地は円安、供給制約回避等の一部国内回帰の動きから需要は堅調。物流施設地も引き続き堅調に推移している。
地域要因
(1)周辺には住宅が多くみられ、街路条件が劣る工業地域で、内陸部の工業地の潜在的需要はあるが、価格水準は僅かに弱含み傾向にある。 (2)幹線道路からやや離れており、幅員等街路条件でやや見劣りするものの、底値圏にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市松岡字山道下２５９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,711 円／平米 14万1,203 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,874 円／平米 13万8,435 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,337 円／平米 11万6,824 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市松岡字山道下２５９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,517 円／平米 15万3,785 円／坪
推定価格 平米 坪	5万227 円／平米 16万6,050 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,579 円／平米 13万7,460 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市松岡字山道下２５９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,771 円／平米 9万5,117 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,402 円／平米 12万345 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,103 円／平米 11万6,051 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市松岡字山道下２５９番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,873 円／平米 12万1,902 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,873 円／平米 12万1,902 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,473 円／平米 12万3,886 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情