路線価 (2023) 静岡県富士市大渕字市十窪2463-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市大渕字市十窪２４６３番１０外
価格時点	2023 年
駅名	富士駅 から 6900m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,030万 円 (1843 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,030万 円 (1843 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円／坪 1平米 4万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士市を中心に富士宮市等を含めた県東部、中部の工業地域一円である。需要者は地場産業に関連する地元事業者を中心とするが、新富士ＩＣに近接しているため物流関連業を中心とした広域的に事業展開する法人等を含む。新型コロナウイルス感染症の影響はあるが、高台に位置するため浸水懸念はなく、物流業務用地の需要はあり、地価は底堅く推移している。取引の中心となる価格帯は画地規模等に応じて幅広い。 (2) 同一需給圏は富士市を中心として周辺市町を含めた県東部の工業地域である。需要者は倉庫等の取得を目的とした市内の企業を中心として県外企業も含む。企業は立地の選別化を進めているが、交通利便性等が良好な高台に立地する工業地への需要は堅調であり、今後も物流関連用地への需要は堅調に推移するものと考えられる。工業地の取引は少なく、工業地として取引される規模や価格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工業系の土地取引は殆どが自用の倉庫、工場等の建築を目的としており、倉庫、工場等の賃貸需要は弱く、土地の取引価格に見合うだけの賃料水準は形成されていないことから、収益価格は価格判定の指標になり難い。工業地域の不動産取引は少ないため、範囲を広げて取引事例を収集し、比準価格を試算した。本件では、市場の需給動向を検討し、市場取引の実勢を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 富士市内の取引事例を採用して適切に比準を行っており、地域要因格差も適正な範囲内であることから規範性が高い比準価格が求められた。一方、事業用の収益物件自体が少なく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が大部分を占める工業地域であることから市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、市場動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり試算した。
交通
交通施設	富士駅北東方
距離	6900 m
土地の状態
土地面積	557.5 坪 (1843 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場のほかに住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市大渕字市十窪２４６３番１０外
標準地の範囲
東	300 m
西	0 m
南	400 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	70 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新東名新富士ＩＣに近い物流拠点創出事業区域に隣接した工業地域
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナウイルス感染症の影響はあるが、新東名高速道路新富士ＩＣに近接した工業地域で新富士ＩＣ周辺地区土地区画整理事業の進行も寄与し、地価は底堅く発展的傾向で推移するものと予測する。 (2)新富士ＩＣに近接した工業地域であり、新富士ＩＣ周辺地区土地区画整理事業の影響もあり、地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県の景気は供給面の制約等により伸び悩み、生産は弱めの動きとなっている。中小企業は設備投資には慎重な姿勢を継続している。 (2)円安や物価上昇への不安はあるが、コロナ禍から脱却し、国内経済は回復へと進んでおり、不動産市況も概ね安定傾向で推移している。
地域要因
(1)近接する地域において土地区画整理事業が進行中で道路網の整備も進み、地価は底堅く推移している。 (2)近接する土地区画整理事業地内では物流関連施設の進出も見られる。物流関連を中心に需要は堅調である。
個別的要因	(1)接面道路の拡幅工事が実施されて街路条件が向上した。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市大渕字市十窪２４６３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,711 円／平米 14万1,203 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,874 円／平米 13万8,435 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,262 円／平米 15万6,248 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市大渕字市十窪２４６３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,553 円／平米 14万7,292 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,681 円／平米 19万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,577 円／平米 16万596 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市大渕字市十窪２４６３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,517 円／平米 15万3,785 円／坪
推定価格 平米 坪	5万227 円／平米 16万6,050 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,417 円／平米 17万9,903 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市大渕字市十窪２４６３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,689 円／平米 14万4,436 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,725 円／平米 14万7,861 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,435 円／平米 20万3,104 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市大渕字市十窪２４６３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,550 円／平米 9万7,692 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,250 円／平米 16万2,821 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,638 円／平米 15万4,185 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情