路線価 (2023) 静岡県磐田市豊島字雲雀1494-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 磐田市静岡県磐田市豊島字雲雀１４９４番６
価格時点	2023 年
駅名	磐田駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	988万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,622 円 1平米 5万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	992万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,284 円／坪 1平米 5万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道本線以南から国道１５０号以北にかけての住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、他市町からの転入は比較的少ない地域である。磐田駅北部の台地上の住宅地域と比較し選好性に劣るが、利便性、居住環境に優れることから、地価は安定的に推移しつつある。土地は総額で９００万円～１，２００万円程度、新築の戸建物件は２，４００万円～２，９００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は磐田市を中心に袋井市を含む価格中位の住宅地域一円である。需要者の中心は主として市内在住の１次取得者層である。磐田駅や袋井駅近郊の住宅地域では比較的良好な利便性から一定の需要があり、旧市町の区域ごとに需要に差があるものの、新型コロナウイルス感染症の影響も解消されつつあるとみられる。土地は概ね９００万円から１２００万円程度、土地建物では概ね２４００万円から２７００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心にアパート等も一部に見られるが、画地規模、街路条件等から収益物件の想定は困難であると判断し、収益還元法は非適用とした。自用の取引が中心で、居住の快適性が重視される地域である。よって、市場分析の結果、不動産市場に実勢を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用目的での取引を中心とする住宅地域で、共同住宅も介在するものの賃貸経営には一定の土地面積を要する地域で、価格形成においては収益性よりも居住の快適性等が重視されている。周辺では比較的多数の取引事例が確認され、信頼性の高い取引事例が収集選択できた。よって最近の市況動向を考慮の上、代表標準地との検討結果に留意し、実証的な比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ磐田駅南西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農地等が見られる新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	磐田市静岡県磐田市豊島字雲雀１４９４番６
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした戸建住宅地域として、今後も安定した住環境が維持されるものと予測する。ＪＲ東海道本線以南で需要はやや弱いが、利便施設への接近性に優れ、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (2)磐田駅南側の利便性が比較的良好な住宅地域で利用状況に特段の変化はない。駅北側地域に比較して需要は弱いものの、地価水準が手頃で一定の需要があり、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万6,622 円 1平米 5万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万6,622円 1平米 5万400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土地需要は利便性、居住環境、被災リスクにより２極化傾向が見られる。コロナ禍による不動産市場への影響は緩和傾向にある。 (2)コロナ禍の収束傾向から市街地近郊の市況は改善、南端沿岸部は依然弱含みで、水害等による選別は厳しいものの、全体として持ち直し傾向。
地域要因
(1)区画整然とした住宅地域で格別の変動はないが、駅北部に比べ需要はやや劣るが、利便性に優れ、地価は安定的に推移しつつある。 (2)ＪＲ磐田駅南方の住宅地域で駅北の住宅地域に比べると需要は弱いものの、利便性と手頃な地価水準から概ね安定的に推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市豊島字雲雀１４９４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,025 円／平米 21万1,667 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,025 円／平米 21万1,667 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,709 円／平米 16万4,338 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市豊島字雲雀１４９４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,195 円／平米 21万5,535 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,048 円／平米 19万5,213 円／坪
標準価格 平米 坪	5万642 円／平米 16万7,422 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市豊島字雲雀１４９４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,779 円／平米 19万7,629 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,607 円／平米 19万3,755 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,669 円／平米 17万7,430 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市豊島字雲雀１４９４番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,303 円／平米 14万9,772 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,687 円／平米 15万7,653 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,461 円／平米 17万3,436 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情