路線価 (2023) 静岡県磐田市中泉字上野1271-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 磐田市静岡県磐田市中泉字上野１２７１番７
価格時点	2023 年
駅名	磐田駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,568 円 1平米 6万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円／坪 1平米 6万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね磐田市、袋井市の住宅地域である。需要者の中心は磐田市在住の１次取得者層であるが、隣接市町からの転入も見られる。近隣地域は磐田駅北口より徒歩圏内の既成住宅地域で、街路条件はやや弱いが、相応の需要が認められる。土地は概ね１２００万円から１５００万円程度、土地建物では概ね２７００万円から３２００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ磐田駅・豊田町駅を中心とする住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、市外からの転入も見られる。道路事情が良く地盤も固い郊外高台の住宅地域と比較すると人気が劣るものの、生活利便性は良好であることから、需要は堅調である。中心となる価格帯は、土地のみの場合１，０００万円～１，５００万円程度、建売住宅の場合２，５００万円～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の存する地域は磐田駅北方近郊の既成住宅地域である。標準地の画地規模や周辺の賃貸市場を勘案すると、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺利用状況及び賃貸市場等に鑑み、収益性が土地価格形成の指標となり得ていない為、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心であり、市場での成約価格を指標に価格が形成される住宅地であることから、実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	磐田駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心とした既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	磐田市静岡県磐田市中泉字上野１２７１番７
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	215 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	磐田駅北方の市街化区域内の住宅地域
街路	基準方位北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はなく、駅北口より徒歩圏内の住宅地域として今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)市街地に近い既成住宅地域で、特別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと思料される。道路事情はやや劣るが、中心地に近く利便性が優ることから、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万3,568 円 1平米 6万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万3,568円 1平米 6万4,600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気は基調としては持ち直しつつあり、磐田市内の住宅地需要も中心部の利便性の良いところを中心に回復傾向にある。 (2)住宅地を中心にコロナ禍からの回復傾向が見られるが、選好性の劣る旧郡部等の郊外は依然として弱含みである。
地域要因
(1)磐田駅北方、徒歩圏内の既成住宅地域。街路が狭いが利便性に優れ、需要は堅調である。 (2)市街地に近い古くからの住宅地域で、利便性が優ることから需要は堅調である。
個別的要因	(1)特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市中泉字上野１２７１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,720 円／平米 16万4,374 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,347 円／平米 18万9,589 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,743 円／平米 20万7,428 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,400 円／平米 20万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市中泉字上野１２７１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,283 円／平米 21万2,520 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,292 円／平米 24万5,609 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,366 円／平米 24万5,854 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市中泉字上野１２７１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,959 円／平米 17万5,082 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,816 円／平米 20万4,364 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,447 円／平米 20万3,144 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市中泉字上野１２７１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万633 円／平米 16万7,393 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,925 円／平米 21万1,336 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,974 円／平米 18万8,356 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市中泉字上野１２７１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,074 円／平米 24万1,583 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,785 円／平米 24万627 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,963 円／平米 20万8,156 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情