路線価 (2023) 静岡県磐田市下本郷字村中266-105 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 磐田市静岡県磐田市下本郷字村中２６６番１０５
価格時点	2023 年
駅名	豊田町駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円／坪 1平米 7万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は磐田市内の価格中位の住宅地域一円である。需要者の中心は主として市内在住の１次取得者層で市外からの転入もみられる。豊田町駅近郊及び周辺住宅地域では良好な利便性から需要が堅調で、新型コロナウイルス感染症の収束傾向から市況は回復傾向にあるとみられる。旧市町の区域ごとに需要に差があるものの、土地は概ね１０００万円から１６００万円程度、土地建物では概ね２５００万円から３０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は磐田市内の住宅地域である。需要者は市内在住者の他、浜松市内在住者の第一次取得者層が中心である。ＪＲ豊田町駅に近く、居住環境及び利便性が良好な住宅地域であり、需要は安定している。土地は概ね１，２００万円～１，６００万円程度、新築の戸建物件は概ね２，７００万円～３，１００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用目的での取引を中心とする戸建住宅地域で、アパート等も見られず、価格形成においては収益性よりも居住の快適性等が重視されている。周辺では信頼性の高い取引事例が収集選択できたことから、最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 周辺利用状況及び賃貸市場等に鑑み、収益性が土地価格形成の指標となり得ていない為、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心であり、市場での成約価格を指標に価格が形成される住宅地であることから、実証的な比準価格を採用し、市場動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊田町駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	61.4 坪 (203 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	磐田市静岡県磐田市下本郷字村中２６６番１０５
標準地の範囲
東	50 m
西	90 m
南	160 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ豊田町駅近くの生活利便性良好な住宅地域
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ豊田町駅近くの住宅地域で利用状況は安定している。良好な利便性から住宅地の需要は堅調で、コロナ禍の収束傾向による需給の回復から地価はやや強含みでの推移が予測される。 (2)格別な変動要因は見当たらず戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として今後も現状を維持するものと思料される。利便性は比較的良好であり、供給も少ないことから地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の収束傾向から市街地近郊の市況は改善、南端沿岸部は依然弱含みで、水害等による選別は厳しいものの、全体として持ち直し傾向。 (2)住宅地を中心にコロナ禍からの回復傾向が見られるが、選好性の劣る旧郡部等の郊外は依然として弱含みである。
地域要因
(1)ＪＲ駅や店舗等の利便性が良好で、戸建住宅中心の良好な住環境が維持され、需給は回復傾向で推移している。 (2)ＪＲ豊田町駅、大型スーパー等に近く、生活利便性良好な住宅地域であり、需要は堅調であることから、地価は強含みである。
個別的要因	(1)方位は南向きで市場競争力は優る。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市下本郷字村中２６６番１０５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万8,631 円／平米 29万3,014 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,050 円／平米 28万4,481 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,797 円／平米 27万421 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,900 円／平米 28万3,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市下本郷字村中２６６番１０５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,195 円／平米 21万5,535 円／坪
推定価格 平米 坪	6万194 円／平米 19万9,001 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,750 円／平米 23万594 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市下本郷字村中２６６番１０５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,720 円／平米 16万4,374 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,347 円／平米 18万9,589 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,297 円／平米 21万9,178 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市下本郷字村中２６６番１０５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,319 円／平米 17万2,967 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,319 円／平米 17万2,967 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,793 円／平米 19万7,676 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市下本郷字村中２６６番１０５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,963 円／平米 18万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,866 円／平米 18万1,387 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,666 円／平米 22万398 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情