路線価 (2023) 静岡県磐田市新貝字大犬間1972-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 磐田市静岡県磐田市新貝字大犬間１９７２番３３ 新貝２２－１街区１０－４
価格時点	2023 年
駅名	御厨駅 から 830m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万513 円／坪 1平米 7万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね磐田市、袋井市の住宅地域である。需要者の中心は磐田市在住の１次取得者層であるが周辺地域からの転入も見られる。御厨駅近郊の住環境良好な住宅地域であることから、需要は堅調である。土地は概ね１４００万円から１９００万円程度、土地建物では概ね２９００万円から３４００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は磐田市中心に袋井市を含む住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、市外からの転入も見られる。区画整理地域や市街地近郊の住宅地域は人気が高く、生活利便性が良好で住環境も良好なことから新型コロナウイルス感染症の影響は少なく需給は堅調。個別の取引はやや開差があるが、需要の中心となる価格帯は土地のみの場合１２００～１７００万円程度、建売住宅の場合２７００～３３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の存する地域は御厨駅近郊の戸建住宅が増えつつある住宅地域である。標準地の画地規模や周辺の賃貸市場を勘案すると、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はＪＲ御厨駅近郊の自用目的での取引を中心とする戸建住宅が増えつつある住宅地域である。行政規制から経済合理性ある賃貸想定は困難で、価格形成においては収益性よりも居住の快適性等が重視されている。周辺では信頼性の高い取引事例が収集選択できたことから、最近の市況動向を考慮の上、代表標準地との検討結果に留意し、実証的な比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	御厨駅北方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が並ぶ区画整然とした台地上の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	磐田市静岡県磐田市新貝字大犬間１９７２番３３新貝２２－１街区１０－４
標準地の範囲
東	25 m
西	25 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	21 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新貝土地区画整理事業地内の住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ区画街路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理地内では住宅が増えつつあり、今後とも利便性の向上が見込まれる。地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)新興の区画整理地内で、開業したＪＲ新駅徒歩圏内に位置し、利便性は向上し住宅は増加傾向にある。供給は少なく希少性から需給は逼迫気味で、当面地価は上昇傾向に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万513 円 1平米 7万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万513円 1平米 7万8,800円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気は基調としては持ち直しつつあり、磐田市内の住宅地需要も中心部の利便性の良いところを中心に回復傾向にある。 (2)コロナ禍の収束傾向から市街地近郊の市況は改善、南端沿岸部は依然弱含みで、水害等による選別は厳しいものの、全体として持ち直し傾向。
地域要因
(1)御厨駅に近い住環境良好な住宅地域。需要は堅調な地域である。 (2)令和２年に開業したＪＲ御厨駅徒歩圏内の区画整理済み地域で良好な住環境と利便性から堅調に推移した。
個別的要因	(1)特に変動はない。 (2)方位は西向きで市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市新貝字大犬間１９７２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,674 円／平米 27万14 円／坪
推定価格 平米 坪	8万473 円／平米 26万6,044 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,362 円／平米 26万2,371 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市新貝字大犬間１９７２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,059 円／平米 24万1,533 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,409 円／平米 22万9,466 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,001 円／平米 23万8,035 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市新貝字大犬間１９７２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,226 円／平米 24万8,697 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,065 円／平米 23万8,247 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,895 円／平米 26万4,133 円／坪
査定価格 平米 坪	8万700 円／平米 26万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市新貝字大犬間１９７２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,544 円／平米 21万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	7万467 円／平米 23万2,964 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,692 円／平米 25万6,850 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情