路線価 (2023) 静岡県磐田市今之浦3-12-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 磐田市静岡県磐田市今之浦３丁目１２番６外
価格時点	2023 年
駅名	磐田駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,660万 円 (491 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4,660万 円 (491 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,070 円／坪 1平米 9万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は磐田市及び周辺市を含む幹線道路及び地域幹線道路沿いを中心とした商業地域。需要者は地元の事業者のほか全国展開する大手企業も含まれる。幹線道路沿いに飲食店舗、物販店舗等が立地しており、市内においても店舗の集積度が高い地域であり、周辺における取引も相応に見られる。商業地において取引される規模や価格帯は様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は磐田市の商業地域のほか、周辺市の幹線道路沿いを中心とした商業地域。需要者は地元で店舗等を展開する個人事業者から、チェーン店を広域展開する大手法人まで多様である。県道沿いに郊外型店舗が集積し路線商業地域として繁華性は維持されているが、通販市場の拡大、コロナによる消費者行動の変化等により、地価水準はやや弱含み傾向である。画地規模、利用方法も多様であり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 磐田市内の幹線及び地域幹線道路沿いの商業地の取引事例を採用し、適切に比準を行っており、地域要因格差も適正な範囲内であることから規範性の高い比準価格が求められている。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。以上から、市場性を反映し実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 磐田市内の幹線及び地域幹線道路沿いの商業地の取引事例を採用し試算した比準価格は、市場の実勢を反映しており信頼性が高い。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。以上から、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、市場動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	磐田駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	148.5 坪 (491 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の郊外型店舗が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	磐田市静岡県磐田市今之浦３丁目１２番６外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	21 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内でも繁華性を維持している路線商業地域であり、今後も同程度の繁華性を維持するものと思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には横這いないし若干の下落傾向にて推移するものと予測する。 (2)郊外型店舗が並ぶ路線商業地域であり、当面現状を維持するものと予測する。繁華性は維持されているが、市内路線商業地の競争も激しくなってきており、地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 31万4,731円 1平米 9万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 31万4,731円 1平米 9万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は飲食関連では依然としてあるものの、商業地全般としては土地需要の落ち込みは少ない。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に和らいでいるが、通販市場の拡大、消費者行動の変化等により、店舗等に対する需要は弱い状態にある。
地域要因
(1)市内でも繁華性の高い路線商業地域であるが、大型店舗等への顧客流出も見られる。 (2)県道沿いの路線商業地域で繁華性も維持されているが、路線商業地間の競争は厳しく、土地需要は弱い状態である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市今之浦３丁目１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,878 円／平米 31万361 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,229 円／平米 29万4,991 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,824 円／平米 31万3,488 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,800 円／平米 31万3,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市今之浦３丁目１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,427 円／平米 29万5,646 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,785 円／平米 29万6,829 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,336 円／平米 31万8,487 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,300 円／平米 31万8,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市今之浦３丁目１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万407 円／平米 39万8,066 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,129 円／平米 40万452 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,528 円／平米 31万5,816 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,500 円／平米 31万5,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市今之浦３丁目１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,675 円／平米 27万18 円／坪
推定価格 平米 坪	8万858 円／平米 26万7,317 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,694 円／平米 30万9,752 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,700 円／平米 30万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情