路線価 (2023) 静岡県磐田市上岡田字宮裏1051-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 磐田市静岡県磐田市上岡田字宮裏１０５１番１外
価格時点	2023 年
駅名	磐田駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億3,600万 円 (4057 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,409 円 1平米 5万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2億3,600万 円 (4057 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,409 円／坪 1平米 5万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は磐田市、袋井市、掛川市、菊川市の商業地域。需要者は地元で店舗等を展開する個人事業者、チェーン店を広域展開する大手法人まで多様である。幹線市道沿いに大型店舗等が集積する路線商業地域で繁華性は高く、需要は安定している。画地規模、利用方法も多様であり、取引価格の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は磐田市及び隣接市の市街地近郊の商業地域。需要者の中心は地元法人のほか全国資本の企業である。大型、中型の沿道店舗が集積する路線商業地として相応の商業繁華性を有しており、需要は比較的堅調である。利用目的、規模等による差が大きく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線市道沿いに店舗、事務所等が連たんする路線商業地域であるが、自用の店舗、事務所と賃貸物件とが混在しており、土地価格を反映した賃貸市場が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。よって鑑定評価額を決定するにあたっては、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の存する地域は磐田市の市街地近郊の路線商業地域である。当該地域では自用の商業施設が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って収益価格は参考に留め、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ磐田駅　南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	1227.2 坪 (4057 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	磐田市静岡県磐田市上岡田字宮裏１０５１番１外
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	50 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	平屋建程度の店舗地
画地の形状等
間口	38 m
奥行き	105 m
面積	4000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線沿いに大型店舗等が建ち並ぶ路線商業地として現状を維持するものと予測する。また、地域の繁華性は高いが、他地域との競合等もあるが、地価は横ばい乃至強含みで推移するものと予測する。 (2)路線商業地域として相応の繁華性は認められる。格別な変動要因は見当たらず、今後とも現状程度の繁華性を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	平屋建程度の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万2,409 円 1平米 5万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万2,409 円 1平米 5万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧来型の商業地域は低迷し、郊外の大型店舗、幹線道路沿いの大型店舗を中心とする地域は、コロナ禍による影響は緩和傾向にある。 (2)県内の景気は基調としては持ち直しつつあるが、磐田市内の商業地は一部を除き下落傾向が続いている。
地域要因
(1)磐田駅南方の路線商業地域で、商業施設の集積が進み、繁華性にも優れ、需要は底堅い。 (2)磐田市の市街地近郊の路線商業地域。相応の商業繁華性が認められ、需要も比較的堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市上岡田字宮裏１０５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万225 円／平米 19万9,104 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,984 円／平米 19万8,307 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,677 円／平米 19万680 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市上岡田字宮裏１０５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,253 円／平米 23万8,868 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,936 円／平米 26万962 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,350 円／平米 19万6,211 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市上岡田字宮裏１０５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,000 円／平米 26万1,174 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,526 円／平米 25万9,607 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,790 円／平米 21万4,196 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市上岡田字宮裏１０５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,427 円／平米 29万5,646 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,785 円／平米 29万6,829 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,666 円／平米 20万3,868 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情