路線価 (2023) 静岡県磐田市中泉字川東1363-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 磐田市静岡県磐田市中泉字川東１３６３番１８外
価格時点	2023 年
駅名	磐田駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,947 円 1平米 6万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,947 円／坪 1平米 6万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は磐田市及びその周辺都市の普通商業地域一円。市場参加者は地元の個人事業者や中小法人が中心である。人通りは少なく、郊外大規模店へ顧客が流出し、経営者の高齢化による廃業も見られる。コロナ禍による通販市場の拡大もあり、地方の普通商業地域を取り巻く環境は厳しさを増し、地価動向は弱含みで推移している。不動産取引自体が少なく、道路事情や画地規模等の違いによる価格のバラツキもあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は磐田市の商業地域及び周辺市の既成商業地域のほか近接住宅地を含む地域一円。需要者は主として地元資本の法人又は個人事業者等である。ＪＲ駅周辺の既成商業地域は郊外大規模店舗等との競合、ネット通販等の拡大により総じて競争力が弱まっており、商況は厳しく、地価水準は下落基調が続いている。個別の取引においては画地規模、利用方法も多様で開差があり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方収益性の検証のため店舗事務所の建築を想定し収益価格を試算したが、当市は土地の高度利用が進捗しておらず、想定建物は容積率未消化の低利用建物となるため比準価格に比して低位に求められた。したがって本件では市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗等を主体とした既成商業地域であり、低層利用に限定された賃料収入は元本に見合う水準に無く、取引においては収益性よりも自用の利便性等が重視されており、収益価格は低位に試算された。周辺での代替性を有する取引事例が収集選択できたことから、市場性を反映した実証的な比準価格が得られたものと思料する。よって、比準価格を標準に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	磐田駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	18 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	磐田市静岡県磐田市中泉字川東１３６３番１８外
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	28 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	繁華性の低い商業地域
街路	１０．２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はなく店舗等の集積度が低い商業地域としての特性を維持するものと思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には若干の下落傾向にて推移するものと予測する。 (2)磐田駅北口近くの既成商業地域で閉鎖店舗も見られ、商況は衰退傾向にある。特に変動要因もなく、繁華性の減退から地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,947 円 1平米 6万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万7,947 円 1平米 6万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,947円 1平米 6万2,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万7,947円 1平米 6万2,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は飲食関連では依然としてあるものの、商業地全般としては土地需要の落ち込みは少ない。 (2)市内路線商業地域は飲食等需要により一定の商況を維持する一方、ＪＲ駅前周辺の既成商業地は集客力の低さとネット通販市場の拡大等から衰退傾向。
地域要因
(1)以前からシャッター街化し買い物客はほとんどいない。不動産市況は弱含み傾向で推移している。 (2)旧来の一部アーケードを備えた既成商業地域であるが、回遊性や繁華性は減退傾向で、水準が背後住宅地価格に接近する中、弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市中泉字川東１３６３番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,253 円／平米 23万8,868 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,936 円／平米 26万962 円／坪
標準価格 平米 坪	6万814 円／平米 20万1,051 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市中泉字川東１３６３番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,000 円／平米 26万1,174 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,526 円／平米 25万9,607 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,821 円／平米 20万7,686 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市中泉字川東１３６３番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,011 円／平米 10万2,522 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,111 円／平米 21万1,951 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,771 円／平米 22万4,051 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市中泉字川東１３６３番１８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万6,446 円／平米 18万6,610 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,655 円／平米 19万7,219 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,994 円／平米 20万8,258 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情