路線価 (2023) 静岡県磐田市鳥之瀬123-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 磐田市静岡県磐田市鳥之瀬１２３番１
価格時点	2023 年
駅名	磐田駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (410 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,040万 円 (410 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,975 円／坪 1平米 7万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は磐田市及びその周辺都市の路線商業地域一円。市場参加者は地元の個人事業者や中小法人が中心である。郊外型大規模店や周辺都市への顧客流出が顕著だが、近場での気軽な買物や飲食を目的とする一部の地元需要者層に支えられ一定の繁華性は維持されており、地価動向は横ばいからやや弱含みで推移している。不動産取引自体が少なく、道路事情や繁華性、画地規模等の違いによる価格のバラツキもあるため需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は磐田市を中心に周辺市を含む幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元資本の法人又は広域展開する大手法人事業者まで多様である。幹線道路沿いの路線商業地域では物販等テナント需要は通販市場の拡大等により弱含みながら、外食等一定の商況が維持されており、コロナ禍の収束傾向により今後は回復が見込まれる状況にある。個別の取引は画地規模、利用方法も多様であり、取引価格の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方収益性の検証のため店舗兼事務所の建築を想定し収益価格を試算したが、路線商業地域としての性格上、想定建物は容積率未消化の低利用建物となるため比準価格に比して低位に求められた。したがって本件では市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低層利用が主の幹線市道沿い地域で、駐車場も含めた土地に対する賃料収入は元本に見合う水準に無く、収益価格は低位に試算された。選択の指標は代替性が主で、商業地取引は少ないが、路線商業地を中心に代替競争関係を有する取引事例を選択し得たことから、実証的な価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討結果を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	磐田駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	124 坪 (410 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	磐田市静岡県磐田市鳥之瀬１２３番１
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	24 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	飲食店が多い路線商業地域
街路	２１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別な変動要因はなく店舗・営業所等の集積度が高い路線商業地域としての環境が維持されるものと思料される。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、飲食等を中心にテナント需要は概ね堅調。コロナ禍の収束傾向から商況は回復に向かうものとみられ、地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万4,975 円 1平米 7万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 24万4,975円 1平米 7万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万4,975円 1平米 7万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万4,975円 1平米 7万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は飲食関連では依然としてあるものの、商業地全般としては土地需要の落ち込みは少ない。 (2)市内路線商業地域は飲食等需要により一定の商況を維持する一方、ＪＲ駅前周辺の既成商業地は集客力の低さとネット通販市場の拡大等から衰退傾向。
地域要因
(1)魅力ある店舗がなく新規出店も少ない。新型コロナウイルス感染症の影響もあり不動産市況はやや弱含み傾向で推移している。 (2)沿道店舗が並ぶ路線商業地域で繁華性も維持されており、コロナ禍の収束傾向から土地需要は横這いとみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市鳥之瀬１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,253 円／平米 23万8,868 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,936 円／平米 26万962 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,306 円／平米 23万5,738 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市鳥之瀬１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万225 円／平米 19万9,104 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,984 円／平米 19万8,307 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,980 円／平米 24万7,884 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市鳥之瀬１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,000 円／平米 26万1,174 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,526 円／平米 25万9,607 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,306 円／平米 32万1,694 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,300 円／平米 32万1,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	磐田市
地域	静岡県磐田市鳥之瀬１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,966 円／平米 18万5,024 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,184 円／平米 20万5,580 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,072 円／平米 24万1,576 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情