路線価 (2023) 青森県青森市大字岡町字藤戸47 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市大字岡町字藤戸４７番
価格時点	2023 年
駅名	津軽新城駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	294万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,068 円 1平米 9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	294万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,068 円／坪 1平米 9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、青森市郊外の市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者は、地縁のある一次取得者が主で、圏外からの転入者はみられない。弱含みの宅地需要に加え、高齢化により空家が増え、また郊外の小規模開発分譲等の供給圧力等によって、地価は未だ下落傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地のみで３００㎡程度で総額３００万円前後、新築の戸建住宅の販売はほぼ見られず、中古住宅の売買がほとんどである。 (2) 　同一需給圏は青森市郊外の農家住宅地域一円。典型的な需要者は農家等の分家に伴うものが中心であり、地縁性が強いことから圏外からの転入等はほぼ見られない。市街化調整区域という行政的条件に加え、人口減少や農家の後継者不足等から当地域に対する需要は極めて弱く、空家も見られる等地域は衰退傾向にある。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少ないことから見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法は、４事例による比準で適切に補修正がなされている。近隣地域は、自己使用の戸建住宅の建築を目的とした土地取引がほとんどで、当該取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、本件では、市場の実態を反映し説得力の有する比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅が主体の地域で、その行政的規制からアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用は断念した。取引に際しては居住の快適性や利便性を重視し、他の不動産との価格バランスを考慮して意思決定を行うものと考えられることから、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津軽新城駅　北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	91.7 坪 (303 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅に一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市大字岡町字藤戸４７番
標準地の範囲
東	400 m
西	450 m
南	500 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	10.5 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心部から遠い市街化調整区域内の住宅地域。
街路	６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの農家集落地域であり、特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。地価は、地区外からの転入が期待できず、新規需要が見込まれないことから、下落傾向で推移すると予測する。 (2)　市街地郊外の農家住宅地域であり、地縁性が強いことから需要は弱く新規転入等も見られない。格別の変動要因がないことから、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万2,068 円 1平米 9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,068 円 1平米 9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万2,068円 1平米 9,700円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 3万2,729円 1平米 9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,068円 1平米 9,700円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 3万2,729円 1平米 9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナウイルスの感染者数は増減を繰り返しているものの、住宅地需要への影響は小さく、その需要は安定している。 (2)　当市の人口は減少、世帯数は微増傾向。中心部周辺の住宅地域では需要が堅調であり、地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因
(1)　旧来からの集落地域で、需要者は地縁、血縁関係者に限定される傾向で取引は少ない。特段の変動要因はなく地価は弱含みで推移している。 (2)　農家住宅を主体とする市街化調整区域内の住宅地域で、地縁性が強く需要は弱い。
個別的要因	(1)　個別的要因に特に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201102201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字岡町字藤戸４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,600 円／平米 3万1,738 円／坪
推定価格 平米 坪	9,895 円／平米 3万2,713 円／坪
標準価格 平米 坪	9,807 円／平米 3万2,422 円／坪
査定価格 平米 坪	9,810 円／平米 3万2,432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210902201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字岡町字藤戸４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,010 円／平米 2万6,481 円／坪
推定価格 平米 坪	9,882 円／平米 3万2,670 円／坪
標準価格 平米 坪	9,882 円／平米 3万2,670 円／坪
査定価格 平米 坪	9,880 円／平米 3万2,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字岡町字藤戸４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万504 円／平米 3万4,726 円／坪
推定価格 平米 坪	9,973 円／平米 3万2,971 円／坪
標準価格 平米 坪	9,884 円／平米 3万2,677 円／坪
査定価格 平米 坪	9,880 円／平米 3万2,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220902201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字岡町字藤戸４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,706 円／平米 4万2,006 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,714 円／平米 3万8,726 円／坪
標準価格 平米 坪	9,539 円／平米 3万1,536 円／坪
査定価格 平米 坪	9,540 円／平米 3万1,539 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情