路線価 (2023) 静岡県焼津市塩津字與平田139-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 焼津市静岡県焼津市塩津字與平田１３９番２０
価格時点	2023 年
駅名	焼津駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	967万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,732 円 1平米 5万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	969万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,062 円／坪 1平米 5万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は焼津市を中心に藤枝市等を含む志太エリア内の住宅地域一円。需要者は市内または静岡市等の周辺市に勤務先を有する一次取得者が中心である。ＪＲ線路が近くを通り、連続性が劣る既成の住宅地域であるが、焼津駅から歩行圏内に位置し、居住上の利便性は良好で、需要者の注目度も比較的高いため、地価はおおむね安定的に推移している。土地は１，０００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円前後が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は主に焼津市を中心に隣接する藤枝市の住宅地域一円。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、焼津駅から徒歩可能であるため他市町からの転入も見られる。街路が狭くやや古さの窺える住環境であるが、駅徒歩圏内で小中学校にも近く良好な利便性を有しており、地価水準は概ね安定的に推移している。土地は総額で１，０００万円～１，３００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～２，８００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんどで、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大きい。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパート等の収益物件も若干見られるが、古さの窺える住環境、画地規模、街路幅員等から収益還元法は非適用と判断した。住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地域であり、近隣地域を含む焼津駅を中心とした５取引事例を選択し求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ焼津駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	焼津市静岡県焼津市塩津字與平田１３９番２０
標準地の範囲
東	300 m
西	200 m
南	250 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	焼津西小学校周辺の既成の住宅地域。
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)やや街区雑然とした周囲には農地も残る住宅地域であるが、焼津駅に比較的近いほか、周辺では宅地開発が見られることから、今後は住宅地域としての成熟度を高めながら安定的に推移していくものと予測する。 (2)既成の住宅地域であり今後も安定した住環境が維持されるものと予測する。小規模な宅地分譲も散見されるが、特段の変動はなく、地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,732 円 1平米 5万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万4,062 円 1平米 5万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)沿岸部の需要低迷と内陸部の需要増は従来通りだが、津波リスクがあってもリスクの程度が小さく、居住環境良好な地域の需要は回復してきている。 (2)円安、海外リスク等の先行き不安はあるものの、各種施策、行動制限の緩和等により土地取引は回復傾向が窺える。
地域要因
(1)やや街区雑然とした既成の住宅地域であるが、想定津波浸水区域外であり、相対的な割安感もあって、地価の下落幅は比較的小さい。 (2)焼津駅徒歩圏内の住宅地域で特段の変動要因はない。周辺での宅地分譲も見られ、地価水準は概ね安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市塩津字與平田１３９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,419 円／平米 16万9,991 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,453 円／平米 18万6,634 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,605 円／平米 19万442 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市塩津字與平田１３９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,574 円／平米 22万94 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,570 円／平米 21万3,468 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,931 円／平米 21万1,356 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,600 円／平米 21万3,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市塩津字與平田１３９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,980 円／平米 18万8,376 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,979 円／平米 19万8,291 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,385 円／平米 19万6,327 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市塩津字與平田１３９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,567 円／平米 19万6,929 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,142 円／平米 18万5,605 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,709 円／平米 18万7,480 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情