路線価 (2023) 青森県青森市大字前田字中野25-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市大字前田字中野２５番３
価格時点	2023 年
駅名	奥内駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	220万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	220万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,448 円／坪 1平米 8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は青森市の市街化調整区域内に形成された農家住宅地域一円。地縁・血縁的な選好性の強さから、需要者は世帯分離（分家）世帯が中心で、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。元々有効需要が乏しいことに加え、この圏域では農家経済の停滞や人口の減少幅が市街地に比べて大きく、地域の衰退に拍車をかけている。なお、農村部では土地取引が非常に少なく、取引価格もまちまちで、中心となる需要価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は青森市の市街化調整区域内の農家住宅地域。地縁的選好性が強く、需要者は農家の世帯分離に伴う一次取得者が中心である。地域の人口が減少し続け、さらに主力の農業不振による所得の低迷等を背景とし、土地需要は低迷している。土地需要の中心は画地規模２００～５００㎡、総額が１５０～４００万円程度であり、新築建売住宅の取引は見られず、土地建物としての中心価格帯は明確ではない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　市街化調整区域にあり、原則としてアパート等の収益物件は建築できず、自己使用目的の取引が大半であることから収益価格は試算しない。比準価格の試算にあたっては、採用事例の中から規範性の程度を踏まえて十分精査したうえ、精度の高い価格を試算することができた。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 青森市の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件は見られず、土地取引においては住宅取得目的の売買がほとんどであり、収益価格は試算できなかった。そのため、市場性を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地価格から規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	奥内駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅に営業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市大字前田字中野２５番３
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	800 m
北	1050 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	21.5 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	営業所等も混在する旧道沿いの農家住宅地域。
街路	８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)発展性に乏しい農家住宅地域であり、農家経済の停滞や人口減少等により今後も緩やかな衰退傾向が続くと予測する。地価も引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (2)農家住宅を中心とする国道沿いの住宅地域で今後とも変化無く推移すると思われるが、さらなる人口減少や農業の不振等から、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,448円 1平米 8,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 2万7,109円 1平米 8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,448円 1平米 8,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 2万7,109円 1平米 8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県内の景気は持ち直している。但し、住宅投資は建築費高騰の影響もあり、弱めの動きとなっている。 (2)人口は減少、世帯数は横ばい傾向。利便性良好な地域に需要が集まる一方、景気の先行き不透明感も残り、利便性が劣る地域の需要は弱含みで推移。
地域要因
(1)当地域のような農家住宅地域は人口減少の影響が大きく、有効需要も少ない。緩やかに衰退しており、この傾向に歯止めのかかる要因も見当たらない。 (2)青森市郊外前田地区の農家住宅地域であるが、高齢化や農業所得の低迷が続いており、住宅地に対する需要は減退したままである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201202201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字前田字中野２５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,118 円／平米 2万6,838 円／坪
推定価格 平米 坪	9,430 円／平米 3万1,176 円／坪
標準価格 平米 坪	7,911 円／平米 2万6,154 円／坪
査定価格 平米 坪	7,910 円／平米 2万6,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210902201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字前田字中野２５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,592 円／平米 1万5,181 円／坪
推定価格 平米 坪	7,183 円／平米 2万3,747 円／坪
標準価格 平米 坪	7,937 円／平米 2万6,240 円／坪
査定価格 平米 坪	7,940 円／平米 2万6,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字前田字中野２５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万504 円／平米 3万4,726 円／坪
推定価格 平米 坪	9,973 円／平米 3万2,971 円／坪
標準価格 平米 坪	8,695 円／平米 2万8,746 円／坪
査定価格 平米 坪	8,700 円／平米 2万8,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字前田字中野２５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,910 円／平米 1万9,538 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,590 円／平米 3万8,317 円／坪
標準価格 平米 坪	7,580 円／平米 2万5,059 円／坪
査定価格 平米 坪	7,580 円／平米 2万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220902201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字前田字中野２５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,706 円／平米 4万2,006 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,714 円／平米 3万8,726 円／坪
標準価格 平米 坪	8,458 円／平米 2万7,962 円／坪
査定価格 平米 坪	8,460 円／平米 2万7,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情