路線価 (2023) 静岡県焼津市上泉字つつじ平138-85 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 焼津市静岡県焼津市上泉字つつじ平１３８番８５
価格時点	2023 年
駅名	藤枝駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,207 円／坪 1平米 4万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志太地区一円、特に旧大井川町内の住宅地域である。需要者は焼津市や藤枝市等の周辺市に勤務する一次取得者層が中心である。戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした郊外の住宅地域であり居住環境は比較的良好であるが駅から離れ新興の住宅地の供給もあり需要はやや弱含みの状態にある。土地は１０００万円前後、新築戸建では２５００万円前後の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は主に焼津市を中心に藤枝市、島田市の住宅地域一円。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、他市町からの転入は少ない地域である。安定した住環境が維持された住宅団地であるが、市郊外の旧大井川町に存するため需要者の選好性にやや劣る面も窺え、地価水準はやや下落傾向で推移している。土地は総額で１，０００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の戸建住宅の取引が中心で、賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、最近の需給動向を考慮し代表標準地との検討を踏まえ不動産市場を反映した実証性が認められる比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地でありアパート等の収益物件は殆ど見られず、合理的な賃貸市場が形成されていないため収益還元法は非適用と判断した。住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地域であり、郊外の住宅団地に存する４取引事例を選択し求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線南方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	焼津市静岡県焼津市上泉字つつじ平１３８番８５
標準地の範囲
東	350 m
西	100 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	17 m
面積	270 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	大井川左岸で藤枝市都の行政境に近い住宅団地
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅等が建ち並ぶ環境条件の整った郊外の住宅地域であり今後も住宅地として現況のまま推移していくものと予測する。駅から離れた既存の住宅団地であり地価はやや弱含みの状態で推移していくものと予測する。 (2)旧大井川町の閑静な戸建住宅団地として今後も安定した住環境が維持されるものと予測する。駅から離れた住宅地域であるため地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,207 円 1平米 4万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響で低迷してきた雇用状況、所得状況に持ち直しの動きも見られるものの資源高や円安による輸入価格の上昇により不透明感が見られる。 (2)円安、海外リスク等の先行き不安はあるものの、各種施策、行動制限の緩和等により土地取引は回復傾向が窺える。
地域要因
(1)戸建住宅が建ち並ぶ環境条件の整った住宅団地であるが駅から離れ需要はやや弱含み。 (2)郊外の戸建住宅団地で特段の変動要因はない。市の郊外に位置するため土地需要はやや弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市上泉字つつじ平１３８番８５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万839 円／平米 13万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,352 円／平米 12万6,792 円／坪
標準価格 平米 坪	4万371 円／平米 13万3,467 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市上泉字つつじ平１３８番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,607 円／平米 9万1,269 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,224 円／平米 13万6,287 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,224 円／平米 13万6,287 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市上泉字つつじ平１３８番８５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万16 円／平米 13万2,293 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,878 円／平米 12万8,531 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,316 円／平米 13万6,591 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市上泉字つつじ平１３８番８５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,127 円／平米 12万6,048 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,193 円／平米 12万2,960 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,440 円／平米 15万6,837 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情